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萊坊香港的最新消息

萊坊推出第十三版2019年《財富報告》

2019年3月6日

 財富分佈

資料來源: 2019年《財富報告》第13

 

超級富豪人數: 資產淨值達三千萬美元或以上的人士

 

·         預計到2018年至2023年五年間,全球超級富豪人數將進一步上升22%,達至250,000人。

 

·         2018年至2023的未來五年,亞洲超級富豪人數增長幅度預計全球第三,當中印度在增幅排名榜的首位,預計有39%的增幅,菲律賓38%及中國內地35%緊隨其後。在萊坊預測的59個市場中,增長最強勁前10位的8個市場都位於亞洲。然而,值得注意的是,其中一些市場是從低基數開始的,例如菲律賓,預計到2023年將有296個超高淨值人士,這個數字不到日本超富裕人口的220,570人)。

 

·         2018年,日本的超級富豪人數領先其他亞洲市,錄得18,534,中國內地、新加坡和香港分別錄得9,9533,5983,010名富豪。

 

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt先生表示儘管該區內經濟增長放緩,亞洲在中期投資前景依然被看好。縱使預計中國內地經濟增長步伐減慢,但預料印度和菲律賓等新興市場將在未來幾年有強勁的增長。

 

雖然長遠財富創造前景明朗,但根據萊坊的態度調查,亞太區超高增值人士對2019年財富增長都不太樂觀。面對利率持續走勢持續向上和中國內地與美國持續的貿易關稅爭端,亞洲不包括澳洲和紐西蘭)的財富顧問對其客戶在2019年創造財富的能力持較悲觀的態度。

 

美中貿易緊張、中國內地經濟放緩和英國脫歐的不穩定性,壓制未來12個月區內投資者的情緒。如果情況惡化有可能進一步影響市場,但相信亞洲依然是世界經濟增長的關鍵。

 

萊坊執行董事,估價及諮詢部主管林浩文先生指出,儘管樓市降溫措施持續,但香港超級豪宅供應緊張,超級豪宅樓價愈來愈高,升幅已超越一般住宅。在香港,一百萬美元僅可能購買22平方米的豪宅。根據萊坊的《財富報告》,香港超級富豪人數在2013年至2018年間上升22%,達至3,010名,在2018年至2023年未來五年超級富豪人數將進一步27%,以上的因素都支持香港大額成交量上升,以樓價超過港幣1億元的成交的升幅最顯著,2018年此類成交的數字更按年大幅上升愈30%

 

 


 

地區財富分佈

 

地區

超級富豪人數資產淨值達三千萬美元或以上的人士

百分比變化

2013

2017

2018

2023

2013 - 2018

2017 -2018

2018-2023

非洲

1,868

1,991

2,050

2,450

10%

3%

20%

亞洲

40,853

46,661

48,245

59,116

18%

3%

23%

澳大拉西亞

3,828

4,230

4,400

5,360

15%

4%

22%

歐洲

58,731

67,867

70,627

87,400

20%

4%

24%

拉丁美洲

9,677

10,077

10,457

12,676

8%

4%

21%

中東

7,052

8,019

8,301

9,997

18%

4%

20%

北美洲

43,626

50,184

51,912

61,119

19%

3%

18%

俄羅斯和獨聯體

2,034

2,222

2,350

2,935

16%

6%

25%

總人數

167,669

191,251

198,342

241,053

18%

4%

22%

資料來源: Globaldata Wealthinsight, 2019年《財富報告》86

 

超級富豪人數(資產淨值達三千萬美元或以上的人士)- 未來五年增長最強勁的15個市場:

 

 

市場

2013

2017

2018

2023

  2013 -2018

 2017-2018

 2018-2023

1

印度

1,576

1,827

1,947

2,697

24%

7%

39%

2

菲律賓

171

204

215

296

26%

5%

38%

3

中國內地

7,905

9,487

9,953

13,429

26%

5%

35%

4

印尼

626

719

756

995

21%

5%

32%

5

越南

110

135

142

186

29%

5%

31%

5

馬來西亞

557

611

636

830

14%

4%

31%

7

1,565

1,803

1,893

2,456

21%

5%

30%

8

羅馬尼亞

172

204

215

278

25%

5%

29%

8

泰國

527

600

631

814

20%

5%

29%

8

波蘭

487

563

589

757

21%

5%

29%

11

德國

11,392

13,401

14,047

17,854

23%

5%

27%

11

香港

2,469

2,880

3,010

3,821

22%

5%

27%

11

西班牙

3,475

3,926

4,111

5,202

18%

5%

27%

14

紐西蘭

1,050

1,235

1,292

1,629

23%

5%

26%

15

台灣

1,503

1,712

1,781

2,233

18%

4%

25%

資料來源: Globaldata Wealthinsight, 2019年《財富報告》86

 

亞洲超級富豪人數(資產淨值達三千萬美元或以上的人士)數目最多的市場前10

 

 

市場

2018

2018-2023

1

日本

18,534

11%

2

中國內地

9,953

35%

3

新加坡

3,598

22%

4

香港

3,010

27%

5

印度

1,947

39%

6

南韓

1,893

30%

7

台灣

1,781

25%

8

印尼

756

32%

9

馬來西亞

636

31%

10

泰國

631

29%

資料來源: Globaldata Wealthinsight, 2019年《財富報告》86

 

 

 

萊坊城市財富指數》

資料來源 2019年《財富報告》19

 

富豪最關心的城市

 

·         《萊坊城市財富指數》城市財富生活態度三大範識別城市對富豪的重要性

 

·         根據所有評核標準,今年倫敦取締紐約的位置排名第一,紐約排名第二。香港在指數中排名第三位新加坡及洛杉磯則分別排名第四和第五位

 

·         亞洲城市地位日漸得到肯定。整體而言,在排名榜的前20位,亞太區城市增加到7個。

 

2019《萊坊城市財富指數》

整體排名

城市

財富

投資

生活態度

1

倫敦

1

2

1

2

紐約

1

1

3

3

香港

3

3

4

4

新加坡

5

9

1

5

洛杉磯

13

3

13

6

芝加哥

19

8

7

7

上海

8

23

15

8

悉尼

27

6

16

9

東京

28

19

5

10

多倫多

18

18

19

11

巴黎

10

42

6

11

柏林

34

12

12

11

法蘭克福

6

17

35

14

北京

3

37

20

14

首爾

7

35

18

14

三藩市

29

23

8

17

慕尼黑

10

20

34

17

華盛頓

50

5

9

19

亞特蘭大

21

10

37

20

阿姆斯特丹

48

14

10

資料來源萊坊研究部, Wealth Insights, RCA, Five Star Alliance, Michelin, Times Higher Education, The Economist

 

 

態度調查

資料來源: 2019年《財富報告》88

態度調查是一個就影響個人投資和生活方式的年度回顧。2019態度調查結果是根據600個私人銀行家和財富顧問的回應,他們為超級富豪客戶管理3萬億美元的財產。

 

物業佔投資組合的比例

 

根據態度調查,房地產佔亞洲超高值人士投資組合的 23%,高於21%的全球平均水平。當問及你的客戶自住和第二居所佔其投資組合的比例,中國內地在亞洲排名第一,佔投資組合的50%,印尼則排名最後僅佔18%

 

全球研究部主管Liam Bailey指出,我們注意到在過去幾年,超高值人士愈來愈希望增加物業在其投資組合的份額。這趨勢得在全球富豪擁有物業的數目中反映到,擁有物業的數字由過去一年平均2.9個,上升至3.6個。

 

 

市場

自住和第二居所佔投資組合的份額

 

中國內地

50%

南韓

47%

香港

43%

菲律賓

40%

台灣

38%

馬來西亞

37%

印度

29%

新加坡

29%

印尼

18%

來源: : 2019年《財富報告》態度調查

 

自住和第二居所的數目

 

市場

 

自住和第二居所的平均數目

 

台灣

5.36

印尼

5.33

中國內地

4.12

香港

4.05

菲律賓

3.94

新加坡

3.86

馬來西亞

3.78

印度

3.64

來源: 2019年《財富報告》態度調查

 

2018年客戶投資本地物業的比例

(不包括自住和第二居所)

 

2018年客戶投資海外物業的比例

(不包括自住和第二居所)

菲律賓

48%

 

香港

32%

馬來西亞

42%

 

馬來西亞

28%

南韓

38%

 

南韓

28%

台灣

38%

 

中國內地

26%

中國內地

36%

 

新加坡

25%

香港

25%

 

菲律賓

22%

新加坡

25%

 

印尼

15%

印尼

19%

 

台灣

15%

印度

18%

 

印度

14%

來源: : 2019年《財富報告》態度調查

 

根據萊坊2019年的《財富報告》態度調查,香港投資者選擇投資英國佔55%、澳洲佔30%新加坡25%、美國佔25%、加拿大佔20%

 

豪宅市場

國際豪宅指數

資料來源:2019年《財富報告》,第30-31

今年,萊坊的國際豪宅指數涵蓋全球100個主要豪宅城市的樓價,表明不同因素對全球豪宅市場的影響。

 

國際豪宅指數整體表現:

 

·      2018年全球豪宅樓價平均僅上升了1.3%對比2017年升幅為2.1%,年度升幅為2012年以來最低。

 

·      國際豪宅指數追蹤的100個市場中,2018年,超過70%的市場豪宅樓價維持不變或上升,只有5個市場錄得雙位數的樓價升幅,對比去年有11個市場。

 

·      菲律賓馬尼拉在排名榜領先,豪宅樓價按年上升11.1%,英國愛丁堡(+ 10.6%)和柏林(+ 10.5%)的樓價升幅緊隨其後。

 

·      香港的樓價升幅由國際豪宅指數的排名第17位下跌到47位,錄得1.8%的按年樓價升幅,而廣州的樓價升幅由去年的第一位下跌到今年的39位,錄得2.3%的樓價升幅。

 

國際豪宅指數:豪宅樓價年度升幅

排名

市場

按年變化百分比

(201712月至201812)

 
 

1

馬尼拉

11.1%

 

2

愛丁堡

10.6%

 

3

柏林

10.5%

 

4

慕尼黑

10.0%

 

5

布宜諾斯艾利斯

10.0%

 

6

墨西哥市

9.5%

 

7

新加坡

9.1%

 

8

波士頓

8.6%

 

9

馬德里

8.1%

 

10

三藩市

7.8%

 

11

東京

6.8%

 

12

澤西

6.5%

 

13

巴塞隆那

6.5%

 

14

多倫多

6.3%

 

15

西雅圖

6.1%

 

16

里斯本

6.0%

 

17

阿爾加維

6.0%

 

18

霞慕尼

6.0%

 

19

巴黎

5.3%

 

20

法蘭克福

5.1%

 

所有數據均來自萊坊的全球網絡除東京(Ken Corporation聖保羅和里約熱內盧(Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas奧斯陸(TorbjørnEk芝加哥洛杉磯邁阿密紐約、三藩市西雅圖和華盛頓特區(SP CoreLogic Case-Shiller巴塞隆納(Ministerio de Fomento澤西島(澤西州)柏林和法蘭克福(Immobilien Scout24、多倫多Toronto Real Estate Board、墨西哥(Sociedad Hipotecaria Federal)、墨西哥(Sociedad Hipotecaria Federal斯德哥爾摩(SvenskMäklarstatistik AB

 

注意:所有價格變動都與當地貨幣有關。塞普勒斯的數據涉及20176月至20186月期間。巴塞隆納及澤西的數據涉及20179月至20189月。芝加哥,洛杉磯,邁阿密,紐約,三藩市,西雅圖和華盛頓特區的數據涉及201710月至201810月期間。阿布扎比,柏林,多哈、杜拜、法蘭克福、里約熱內盧、利雅得、聖保羅、多倫多和溫哥華的數據涉及201711月和201811月。斯德哥爾摩的數據涉及201811 日至125日。東京價格變化涉及物業在價格1億日元以上。

 

波士頓的數據涉及市中心的公寓。布宜諾斯艾利斯的數據針對新建物業。

 

本港豪宅價格維持全球第二貴

資料來源:2019年《財富報告》,第34

 

摩納哥豪宅價格已連續第十二年為全球最高,一百萬美元在摩納哥僅能購買16平方米的豪宅。而香港、紐約及倫敦佔第二和第三位,一百萬美元分別可購2231平方米的豪宅

 

 

相對價格: 100萬美元在全球可購買的豪宅面積平方米)

城市

平方米

摩納哥

16

香港

22

紐約

31

倫敦

31

新加坡

36

洛杉磯

39

日內瓦

41

巴黎

46

悉尼

52

上海

57

北京

67

東京

67

柏林

73

邁阿密

93

墨爾本

97

孟買

100

伊斯坦堡

109

杜拜

143

開普敦

177

聖保羅

200

資料來源:萊坊研究部,Douglas EllimanKen Corporation

數據來看2018年第四季 (20181231日匯率計算)

2019年豪宅樓價預測

                                                                                                               

排名

城市

預測

1

馬德里

6%

2

柏林

6%

3

巴黎

6%

4

開普敦

6%

5

邁阿密

5%

6

摩納哥

4%

7

溫哥華

3%

8

悉尼

2%

9

洛杉磯

2%

10

日內瓦

1%

11

墨爾本

1%

12

倫敦

1%

13

奧克蘭

1%

14

新加坡

0%

15

紐約

0%

16

杜拜

-2%

17

上海

-3%

18

孟買

-5%

19

布宜諾斯艾利斯

-5%

20

香港

-10%

資料來源:萊坊研究部及2019年《財富報告》第55

 

·      展望將來,今年香港的豪宅樓價預計將下跌10%,並將逐漸平穩。而超級豪宅樓價則預計下跌0%5%

 

物業投資

資料來源:2019年《財富報告》,第47

 

本地和跨境投資額 (2017年第三季至2018年第三季)

排名

投資目的地

投資額 (美金)

1

美國

4,140

2

英國

760

3

德國

690

4

法國

440

5

中國內地

320

6

日本

310

7

香港

280

8

澳洲

270

9

南韓

230

10

荷蘭

210

資料來源: RCA

 

以投資額計算最受歡迎的物業類型(2017年第三季至2018年第三季)

排名

物業類型

投資額 (美金)

1

寫字樓

3,300

2

公寓

2,020

3

零售

1,530

4

工業

1,400

5

酒店

620

6

長者房屋和護理

200

資料來源: RCA

 


 

私人本地資本投資和跨境投資(2017年第三季至2018年第三季)

排名

物業類型

投資額 (美金)

1

美國

1,780

2

英國

130

3

香港

120

4

德國

110

5

法國

90

資料來源: RCA

 

以投資額計算最受私人投資者歡迎的物業類型(2017年第三季至2018年第三季)

排名

物業類型

比例

1

公寓

35%

2

寫字樓

29%

3

零售

15%

4

工業及物流

11%

5

酒店

8%

6

長者房屋和護理

2%

資料來源: RCA

 

萊坊執行董事,估價及諮詢部主管林浩文先生指出,香港在吸引跨境和本地私人資本投資方面全球排名第三,僅次於美國和英國。 這排名進一步反映出香港在吸引全球私人財富方面的領先地位。

 

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅先生指出就投資在中國內地的私人資金而言,跨境資金僅佔該市場的16%,在全球僅排名第12 因此,為吸引更多海外私人財富來投資,中國內地需要作出更大努力以增加該市場的吸引力。

 

下載2019年《財富報告》: https://www.knightfrank.com/wealthreport