_2026年香港物業市場預測
圖片說明（由左至右）: 萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華先生、萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、大中華區投資部主管胡孝直先生、萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生及萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐。
今午舉行的新聞發報會上，萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、萊坊大中華區投資部主管胡孝直先生、萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐、萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華先生，展現今年本港樓市表現。
2026年香港樓市預測：
香港住宅物業市場:
萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生
香港住宅市場正現復甦跡象，但貨尾囤積依然是主要挑戰。發展商正積極去庫存，並預計會推出更多優惠及靈活的融資方案以吸引買家。目前市場上依然有約12,000至13,000個單位需要消化，才有利樓價顯著上升。
住宅成交量正趨穩定，現時每月成交量約5,000宗。地段優越且定價有競爭力的住宅項目，將繼續受追捧並保持高銷售量。我們展望今年整體住宅成交量達65,000至68,000宗。
正面融資環境有利市場信心。預期將再度減息，令按揭利率跌破3%。這有助減輕買家的借貸成本，改善負擔能力，預計將逐步推高樓價，預測2026 年一般住宅樓價將上升約5%至8%。住宅租賃需求亦因人才流入及非本地學生帶動而增加，住宅租金預計將上升3%至5%，並有機會創下歷史新高。
在2026年，預計賣地收入將達到港幣120-150億元，按年上升60%。同時，私人發展項目的補地價金額預計將反彈到港幣80億至100億元。
萊坊高級董事，住宅物業代理部主管劉文華先生
香港豪宅市場明顯回暖，過去數月的交易數目上升。在2025年最後一季，樓價超過港幣7,800萬元的超級豪宅市場合共錄得80宗成交，創下2021年第四季以來新高。至於樓價超過港幣5,000萬的類別，在去年12月份錄得46宗成交後，今年一月首周已經錄得七宗成交，反映市場交投動力持續。
預 2026年豪宅進一步走強。市場氣氛改善，加上現金充裕買家入市的興趣持續，將支撐樓價上升，而豪宅供應有限亦繼續支持物業樓價。市場復甦將由中國內地及海外買家的需求重新推動，隨著全球經濟情況逐步改善。預計住宅成交將進一步增加，豪宅樓價將有望上升約5%。
豪宅租賃市場則預料保持上升趨勢。豪宅需求將持續強勁，主要來自中國內地的專業人士及家庭，本地專業人士，以及金融及企業界回流的外籍人士。啟德及西九龍等優質地段特別受中國內地租戶青睞。我們預計2026年豪宅租金將上升約3%至5%。
香港島寫字樓物業市場：
萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐
香港島甲級寫字樓租賃市場仍然低迷，需求略有改善。租金持續進一步下跌，空置率依然高企。這一情況反映出經濟的不確定性，促使主要租戶在做租賃決定時採取謹慎態度。
中環優質寫字樓租賃市場表現有改善跡象，租金跌勢終止升勢重現，而傳統中環寫字樓正面臨租賃壓力。部分地區，如銅鑼灣及鰂魚涌的寫字樓租賃表現不佳。金融業及中國內地企業則持續帶動寫字樓租賃需求。此外，香港島未來寫字樓供應仍將繼續影響租金及租用率。
踏入2026年，香港島寫字樓將面臨不同的機遇與挑戰。大型租戶正在準備擴張，升級搬遷，承租供應緊張的大面積寫字樓，而中國內地企業的需求仍然強勁。租戶日益偏好靈活的租賃期，並重視寫字樓的內部設施及功能空間。
我們預計香港島甲級寫字樓全年租金最多下跌不超過5%，而中環優質寫字樓將在2026年錄得最多8%的正增長。
九龍區寫字樓市場：
萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生
九龍區的寫字樓市場雖然面對壓力，但「軟着陸」的跡象正逐步浮現。受惠於銀行、金融及保險業等企業的針對性的寫字樓需求，特別是與大灣區拓展相關的業務增長，九龍中及九龍西的寫字樓空置率已開始回落。這些企業普遍優先選擇擁有優質海景的甲級寫字樓，為租金跌勢提供有限但關鍵性的支撐，促使市場「軟着陸」初步形成。九龍東寫字樓持續面對供應過剩，令市場兩極化情況更明顯：優質海景甲級寫字樓吸引上述行業租戶，而九龍東則持續面對下行壓力。即使現階段出現一些正面信號，但缺乏大型租戶去支撐整體寫字樓市場發展。
至於「軟着陸」能否實現，關鍵將取決於政府政策方向、地緣政治局勢，以及投資驅動的寫字樓供應。
展望未來，自2026年起九龍區新落成的寫字樓供應將大幅減少，有助市場逐步消化2024至 2025年累積的大量剩餘供應，令寫字樓市場能從跌勢中逐步回穩。在宏觀因素保持正面之際，租金有望在今年下半年開始接近見底。整體而言，預計今年九龍區寫字樓租金將下跌 4% 至 6%，反映雖然市場挑戰依然存在，但正穩步朝向復甦方向。
香港投資物業市場：
大中華區投資部主管胡孝直先生
2025年，香港投資市場共錄得151宗物業價格港幣1億元或以上的交易，錄得港幣603億元的交易額，按年上升45%。其中有106宗交易在2025年下半年發生，按年大增逾77%。
在物業類型方面，寫字樓物業佔市場交易比例最大，佔整體交易的48%，主要受惠於價格穩定令用家需求上升，以及中國內地企業IPO活動回暖利好市場氣氛。受強勁的用家及投資者需求帶動，加上發展商對私人發展用地態度正面，住宅地成交增加，住宅投資緊隨其後佔26%。酒店及服務式住宅佔10%，市場供應仍未能滿足整體需求，而專用學生宿舍（PBSA）的供應缺口繼續成為機構投資者關注焦點。受制於消費信心疲弱及消費模式結構性改變，零售物業交易落後僅佔5%。
展望2026年，香港資本市場預料在多個主要地產領域上加速發展。PBSA板塊預期持續吸引本地及海外投資者；酒店交易活動亦有望維持活躍。寫字樓成交將因用家需求及投資意欲上升而上揚。中國內地買家預料將繼續支撐超級豪宅需求，樓價有望於2026年下半年向上。同時，物業接管的銷售仍將是銷售市場的推動力。
香港零售物業市場：
萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐
香港零售市場正處於結構性改變，主要受電子商務增長及跨境消費模式推動。由 2021年至 2024年，本地網上銷售額每年錄得超港幣300億元，較2020年的港幣206億元大幅增加。預計至 2025年底，網上零售銷售額將達到港幣350億元，突顯電子商務在零售消費的佔比增加。
信用卡消費模式進一步反映此轉變。信用卡交易額由2020年的港幣5,910億元激增至2024年的 港幣10,230億元，而2025年首三季信用卡交易額為港幣8,010億元。今年首三季海外消費比例更攀升至34.1%，超過三分之一的信用卡消費在海外進行，反映旅遊業回暖及消費者對網購接受程度增加。
2024年本地零售銷貨較2023年略為遜色，主要因為海外消費和北上消費增加，但本地需求仍具韌性。
展望未來，萊坊預測至2026年，零售業租金表現將出現兩極化：核心街舖租金在奢侈品銷售復甦及新品牌偏好高曝光位置的帶動下，租金料上升 5–10%；相反，受電商增長及北上消費影響較深，地區商場租金或錄得最多 5% 的跌幅。