_學生住宿市場新視角 — 投資格局演進與市場策略

香港正迎來學生住宿的新時代，最新《學生住宿市場新視角》報告指出，2025年本地有五所大學躋身亞洲前20名，鞏固了香港作為國際教育樞紐的地位。加上政府及大學的積極推動，正帶動優質學生住宿需求激增，並吸引大量教育相關資產的投資活動。

政策支持與市場回應

為進一步提升香港的國際教育地位，大學教育資助委員會（UGC）已向八所公立大學撥款港幣4,000萬元，以加強海外推廣。非本地畢業生留港／回港就業安排（IANG）政策亦讓國際學生畢業後可留港發展，進一步鞏固香港對全球人才及長遠事業發展的吸引力。

2025年施政報告宣布，自2026/27學年起，增加資助專上院校非本地生自費就學人數上限由40%增至50%，而資助研究院課程的超額收生自資學額上限從100%增至120%。目前，自資非本地研究生仍是學生住宿需求的主要推動力，2024/25學年修讀人數錄得按年增長26%（+11,774名學生），而UGC資助的非本地本科生修讀人數則僅增長16%。

2025年7月推出的「城中學舍計劃」，鼓勵私營機構參與將現有商業物業改建為學生宿舍。此舉已吸引更多合資企業及投資者關注，並視此新興領域可帶來可觀的投資回報。

目前學生宿舍的情況：供需持續失衡

儘管學生住宿選擇多元化，包括校內宿舍、專為學生而建的私營學生公寓住宿（PBSA）及私人租賃，香港仍面臨學生床位長期短缺。2024/25學年，現時及未來床位總供應為57,335個床位，根據屆時學生的需求床位短缺達34,665個床位。這一短缺為私營機構投資及營運合作帶來極大吸引力。我們預計學生床位短缺將進一步擴大，原因是非本地學生強勁增長且新供應有限。

「城中學舍計劃」：推動增長

新計劃自2025年9月起生效，簡化了將商業物業（包括酒店）改建為學生宿舍的規劃及建築審批流程。主要措施包括：

• 擴大「酒店」用途定義，涵蓋合資格學生宿舍
• 大部分商業用地無需規劃審批即可改建
• 放寬建築法規及地積比要求
• 允許部分改建
• 改建工程須於18個月內完成

雖然計劃有助於高效利用閒置物業，但仍面臨如改建成本及工期等挑戰。 然而，保留酒店牌照並進行簡約的翻新，將酒店轉換作學生宿舍用途仍然是最有效的解決方案。

投資動力與案例分析

酒店改建為學生住宿的趨勢持續加快。2025年至今，潛在學生住宿供應的投資金額已達33億港元，較2024年增長2.5倍。

值得一提的交易包括Popway Hotel改建為一步居117（One Pace 117），開業兩個月即達98%入住率，提供121個不同房型床位。每月租金由三人房每床港幣6,355元至海景豪華單人房港幣19,530元不等。

對投資者的好處

香港學生住宿具備以下優勢：

• 穩定回報：全年租約及預付租金帶來穩定收入及強勁流動性。學生住宿的市場回報率（4.5%至5%）高於傳統甲級寫字樓（3.7%）及中小型住宅（分別是3.2%和3.6%）。
• 高入住率：學生通常需全個學年的住宿，營運商可享可預測現金流及低空置率。例如Sunny House及One Pace 117於開業前期和預租期分別錄得99%及98%入住率。
• 較低營運成本： 集中基本設施及自助服務選項，有效降低開支。強調提供不同的自助設施 — 如共用廚房及洗衣設備——可減少對房務及維修人員的需求，降低員工成本。

建議與結論

萊坊大中華區投資部主管胡孝直表示：「隨著投資者對香港學生宿舍市場的興趣日益增長，部分投資者或會關注如何退出市場而獲得最大回報的策略。我們建議採取靈活和有彈性的策略，包括長期持有、機構投資、直接出售或將宿舍出租予大學，以及透過房地產投資信託基金（REITs）進入公開市場。『城中學舍計劃』將進一步促進私營學生住宿的發展，有助於解決香港學生宿舍失衡的問題，並支持可持續投資成果。」

萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒補充：「香港學生宿舍市場因國際學生需求上升及供應有限，正迎來顯著增長。策略性投資，結合創新改建、合作夥伴關係及有利政策，將帶來穩定回報及多個退出市場的選擇。能夠主動應對市場趨勢的投資者，將有望受惠於持續需求及市場擴展。」