_2025年香港物業市場回顧和展望
今午舉行的新聞發報會上，萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、萊坊投資部執行董事林嘯東先生、萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐、萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華先生，預測今年下半年本港樓市前景。
2025年香港樓市預測：
香港住宅物業市場:
萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生
香港住宅市場目前受多種因素影響，包括息口、未售出單位的數量，以及持續的中美關稅情況。由於有大量未售出的庫存，發展商繼續提供折扣去庫存，為樓價帶來了壓力。
香港逐步遠離高息環境，令住宅市場對用家和投資者更具吸引力。一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）已回落至近三年半低位，高息環境對樓市影響開始放緩。儘管市場有利好消息，但依然有約17,500個一手單位未售出，而預計在未來18個月期間將另有30,280個一手住宅單位投入市場。市場購買力傾斜新盤，二手樓價短期將會繼續受壓。
美國關稅對全球經濟帶來不確定性，而聯儲局從啟減息將有機會穩定香港的住宅樓價。由於差餉物業估價署私人住宅售價指數主要反映二手市場的情況，預計今年住宅樓價將下跌最多3%。現有按息已回落至3%以下，賃款支出下跌，將吸引更多投資者入市。此外，受海外高才和非本地大學生需求推動，一般住宅租金將上升3-5%。
在2025年至2026年，預計賣地收入將達到70-90億港元。 與此同時，私人發展項目的補地價金額預計將反彈到80億至100億港元。
萊坊高級董事，住宅物業代理部主管劉文華先生
2025年上半年，香港豪宅市場交投活躍，主要受銀主盤單位數量上升所帶動。這類單位通常以較低價格售出，吸引資金充裕的投資者入市，為他們帶來以折讓價購入高價值住宅資產的入市機會。香港豪宅市場表現暫時穩定，預計樓價介乎港幣2,000萬至4,000萬的住宅將錄得約0%至5%的跌幅，樓價超過港幣4,000萬的物業則預料保持穩定。
與此同時，住宅租賃市場表現較買賣市場理想，主要受惠於「高端人才通行證計劃」所帶動的租賃需求增長。本港豪宅物業的稀缺性及其獨特特質，進一步鞏固了租賃市場的穩定性與韌性。值得注意的是，半山區的住宅租賃活動相對活躍，當中以800至1,000平方呎的單位最受需要額外收納空間的家庭客青睞。整體而言，我們預期今年豪宅租金將錄得0%至3%的升幅。
香港島寫字樓物業市場：
萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐
2025年上半年，受全球貿易戰不確定性影響，香港寫字樓市場出現一定波動。然而，由於租戶結構和貿易局勢逐步緩和，美國關稅政策對香港島寫字樓租戶的影響有限。整體市場走勢仍高度依賴香港及中國內地企業的經濟復甦，作為推動自然增長的主要驅動力。
儘管美國關稅政策對香港島寫字樓租戶的潛在影響仍具不確定性，市場對突發變化及遲滯現象保持審慎態度。租賃需求將持續改善，主要由金融業及中資企業帶動。與此同時，未來的香港島寫字樓供應仍是租金走勢及空置率預測的重要考慮因素。
總括而言，預料港島區寫字樓市場的租金持續受壓，其中灣仔區表現相對穩定。而銅鑼灣區的寫字樓空置率呈下跌趨勢，部分業主指出雖然續租租金有減幅，但相對2024年收窄。隨着「One Causeway Bay」下半年預計落成，我們預期香港島甲級寫字樓租金全年將下調約最多3%。
九龍區寫字樓市場：
萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生
今年上半年，九龍區寫字樓繼續供過於求的情況，新供應和現有貨存面積達超過670萬平方呎。加上整體寫字樓需求疲弱，市場持續面臨壓力，氣氛低迷。租賃需求零星，僅錄得少數大型成交。整體市場氣氛淡靜，租戶普遍持觀望態度，對租賃決策更趨審慎。
6月份九龍區的寫字樓租金按年下跌3.6%，但實際跌幅不足每平方呎1港元，同時，空置率僅微升1.2%，顯示市場表現趨疲弱。雖然寫字樓空置率增幅輕微，租金跌幅溫和，但租戶對市場的信心依然疲弱。預期短期內市場走勢將持續向下，復甦跡象不明朗。
九龍區有不少租戶來自供應鏈上下游行業，包括製造業、貿易業及物流業。儘管美國國際貿易法院暫停部分關稅戰措施，但在單邊貿易政策持續的背景下，這些租戶仍面臨壓力，並繼續為九龍區租務市場帶來悲觀情緒。預計未來幾季寫字樓需求將持續疲弱，空置率高企將有礙於市場租金回升。整體而言，2025年九龍區寫字樓租金將下跌9%至11%。
香港投資物業市場：
萊坊投資部執行董事林嘯東先生
2025年首五個月，香港投資市場共錄得港幣140億元的交易額（物業價格港幣1億元或以上），與2024年同期持平，惟交易宗數則按年下跌7%。
在物業類型方面，寫字樓物業佔市場交易比例最大，佔整體交易的52%，主要受惠於用家對折讓及銀主盤的強勁需求，包括香港交易所購入中環交易廣場一期42至50樓，備受市場關注。酒店及服務式住宅交易緊隨其後，佔市場交易的20%，按年錄得430%的顯著增長。此升幅主要受惠於政府積極推動吸引非本地大學生及推行「高端人才通行證計劃」等政策。零售物業方面，受本地消費疲弱及勞工成本高企影響，市場仍面對挑戰，僅佔整體交易的9%。至於發展用地則佔4%，反映出需求疲弱、發展成本高及土地條件不明朗等因素，持續削弱投資者信心。
展望2025年下半年，預期市場焦點將轉向學生住宿及教育相關資產類別為主。趨勢主要受到政府推出的先導計劃所推動，該計劃鼓勵將酒店及其他商業物業改建為學生宿舍。此外，香港政府亦承諾全力支持本地大學吸引更多國際學生，尤其是在美國近期收緊香港和內地學生簽證政策的背景下，預期將進一步刺激對學生住宿的需求。
香港零售物業市場：
萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐
2025年首四個月，香港零售市場承受顯著的下行壓力，零售業總銷貨額的臨時估計為289億港元，按年下跌5.6%。是次跌幅不僅影響奢侈品類別，也影響了超市日常必需品銷售。儘管如此，全年零售業總額仍有望維持穩定，預計將增加租金調整和價格變動的壓力。
消費信心疲弱是零售業面臨挑戰的主因之一，同時跟住宅負資產宗數創下22年新高有密切關係。加上，由於樓價短期內回升機會不大，消費者支出將持續低迷並阻礙零售業的擴張。近期多家知名零售品牌，包括餐飲機構及戲院連鎖店難敵市場挑戰而相繼結業。再者，全球經濟的不確定性及本地住宅市場表現欠佳，加速本港降級消費的趨勢。
過去20年，香港一直是內地旅客的首選旅遊目的地。然而，隨着消費者改變購物模式及對文化導向體驗興趣增加，本地零售格局正由傳統購物導向逐步演變為多元化的探索體驗。面對這轉型趨勢，零售行業需適時調整相應業務策略。未來的零售不再僅限於銷售產品，應將零售點轉型為品牌與顧客建立更緊密聯繫的平台。儘管透過這轉變可能導致整體租金水平及零售物業估值出現下調，但同時亦為空間創意運用與多元化發展帶來嶄新機遇。
整體而言，香港零售消費表現未如預期復甦，預計2025年零售租賃市場將維持穩定。
圖片說明（由左至右）: 萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華先生、萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐及萊坊投資部執行董事林嘯東先生。