_政府撤辣是本份 樓市轉勢真的談不上

近日跟業界朋友討論樓市，大家不謀而合地搖搖頭。有人問道：「現時香港樓市仍欠缺甚麼呢? 政府已經將所有『辣稅』完全撤走，發展商亦較過去兩年積極推新盤，為何樓市表現仍然如此不濟?」

政府自今年二月底將所有住宅樓市相關『辣稅』完全撤消後，樓市在三﹑四兩月曾經出現小陽春，期間價量齊升。然而，撤辣乃屬相機裁決政策（discretionary policy），由政府主導，本身市場基調（market fundamentals）沒有改變，而市場在消化撤辣消息之後沒有其他利好因素承繼，樓市表現在五月開始再次轉弱，價量齊跌。

說到市場基調，大家可能比較容易察覺到的只是息口的差異。實施上，現時的市場基調與2021年第三季樓市高峰時相比，差異實在太大，除了息口之外還有好幾個大不同。

論宏觀經濟，2021年第三季香港雖然仍未走出新冠疫情，但實際GDP 按年增長高達5.6%；現時香港以至全世界已經完全走出疫情，但本地實際GDP 按年增長僅為2.7%，比樓市高峰時相差接近300點子。

此外，大家最關心的息口，2021年第三季時香港的實際按息為1.365%，現時實際按息高至4.125%。以一個金額500萬，30年還款期的按揭貸款為例，當時每月供款約16,900 港元，而現時以同樣條件的新造按揭每月供款需約24,200港元，供款負擔大幅增加43%。

再看住宅供應量及成交量，樓市高峰時香港私人住宅一手市場中已落成但仍未售出的單位數目（俗稱「貨尾」) 約有11,000伙，而當時對上12個月累計的住宅總成交量為79,500伙；現時私人住宅貨尾量達21,000伙，對上12個月累計的住宅總成交量為48,300伙。與樓市高峰時相比，現時貨尾量多約10,000伙，而近12個月的成交量則大幅下跌61%。

最後看租金回報率，樓市高峰時香港的私人住宅租金回報率為1.9%至2.4%，而現時的私人住宅租金回報率為2.2%至3.3%，中小型單位回報率相當較高。

筆者認為，樓市要開始好轉的話必須達至以下三大條件：

首先，實際GDP 按年增長需回升至5%左右。政府預計2024年的GDP增長介乎2.5%至3.5%，所以今年內見5%是不太可能的。

第二，實際按息必須回落至比住宅租金回報率低的水平，以目前環境就是平均約3%，同時租金回報率需維持現有水平，以使更多投資者有足夠誘因入市。市場預期今年美國很可能只減息一次，加上香港未必跟隨減息，今年餘下時間繼續維持高息水平。

最後，貨尾量必須回落8,000至10,000伙，發展商才有條件在價單上提價。以現時去貨速度，最少也需時九個月才會令貨尾量回落至較低水平，不可能在今年內完成。

綜合以上因素，相信香港樓市仍然未能在今年之內扭轉跌勢，只能希望明年會更好。

文章已刊登於《經濟日報》。