_零售銷貨和餐飲業表現遜色拖累租金增幅

萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析了不同物業類型的表現。2024年4月，港島區整體甲級寫字樓平均租金回落和整體空置率達到12.6%新高。九龍區寫字樓租賃市場勢頭依然低迷。然而，香港住宅物業市場在4月份出現顯著反彈，發展商積極為新盤提供大幅度的折扣。儘管核心零售街舖的零售租賃交易有增加，但隨著零售銷貨進一步下跌，零售租金將繼續面臨下行壓力。

甲級寫字樓市場

香港島

2024年4月，港島區整體甲級寫字樓平均租金回落至每平方呎港幣64.2元，按年下跌5.2%。港島區整體空置率在4月份達到12.6%新高，港島區大部分子市場的寫字樓租金下跌，其中中環甲級寫字樓的租金跌幅最顯著，按年下跌9.1%。

香港寫字樓市場錄得不少內地企業的查詢和新需求。一般而言，寫字樓面積5,000平方呎以下，擁有海景及裝修的中小型優質寫字樓最受內地租戶追捧，在市場上較具競爭力和吸引力。由於市場缺乏新需求，我們預計香港區甲級寫字樓短期內的空置率將維持高位，2024全年租金將下跌0-3%。

九龍區

九龍區寫字樓租賃市場勢頭依然低迷。4月份九龍區平均月租按月下跌1.7%至每平方呎港幣22.8元，連續第三個月下跌。交易以平均面積為3,000平方呎或以下的細交易為主。 九龍東的寫字樓租賃活動較為活躍，4月份的交易以搬遷個案為主。

儘管市場氣氛疲弱，一些值得注意的新租賃交易支持本月的寫字樓市場。由於市場不確定性可能持續存在，預計租戶將保持謹慎態度。我們相信能提供節省成本的資本支出補貼和租金有競爭力的寫字樓物業可以在富挑戰性的環境中脫穎而出。整體而言，我們預計九龍區寫字樓市場在短期內仍將面臨供過於求和需求疲弱的挑戰。

住宅物業市場

香港住宅物業市場在4月份出現顯著反彈，發展商積極為新盤提供大幅度的折扣。根據差餉物業估價署的數據，3月份整體住宅價樓按月上升1.06%，結束了連續10個月的跌幅。然而，按年計算，整體樓價仍下跌了13.2%，較2021年的高位低23%。根據香港金融管理局公佈的數據，負資產個案的數量在2024年第一季達到頂峰，數字為二十年來的新高。

根據土地註冊處的數據，隨著發展商積極去庫存，加上樓市全面撤辣，4月份住宅成交量大幅上升，按月上升115.3%，按年增加86.6%，達到8,551宗。

在豪宅市場，投資者和中國內地買家的需求持續存在。住宅租賃市場也有所改善，這是由於高收入海外人才持續流入香港推動租賃需求。

美聯儲可能推遲減息，繼續為整體住宅市場氣氛和活動帶來壓力。展望未來，隨著準買家繼續追捧新盤，我們預計未來幾個月一手住宅銷售將保持強勁。

零售物業市場

香港零售業銷售持續疲弱，3月份零售業總銷售額按年大幅下跌7%至港幣312億元，表現為兩年來最差。正面來看，最近主要零售街舖的租賃活動顯示出更強勁的勢頭。 

儘管主要零售街舖的零售租賃交易有增加，但隨著零售銷售進一步下跌，零售租金繼續面臨下行壓力。零售物業投資方面，由於零售物業租金增長潛力不足，以及業主為了維持租金回報不願意減價增加吸引力，從而影響了銷售成交。 

許多零售商都表示2024年黃金周的銷售數字令人失望。旅客消費下跌、人民幣疲弱以及內地經濟緩慢反彈，都對香港旅遊業的復甦構成挑戰。隨著市場前景不明朗，零售商和運營者關注業務下滑的嚴重性，令他們減慢了2024年的擴充計劃。

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