_私人投資者連續第三年成為全球商業地產最活躍的買家

根據萊坊的《財富報告》，私人投資者*在2023年連續第三年成為全球商業地產最活躍買家。私人資本在全球投資達3,380億美元，佔總投資額的49%，較2022年的48%略有上升，創歷史新高。

儘管2023年的私人投資額比2022年減少了近半，但與機構和公共投資相比跌幅較細，該兩個領域均下跌了53%。

萊坊私人辦公室商業私人客戶諮詢主管Alex James指出：「由於投資者面對利息和債務成本上升，2023年全球商業地產投資下跌46%至6,980億美元，投資下跌主要是因為美國投資者減少。2023年美國境外投資按年下跌52%，因為投資者嘗試解決國內債務並處理美國商業房地產市場的狀況。雖然全球投資相對疲弱，但2023年為私人投資者表現最活躍的一年，這個事實並不令人意外。私人投資者在高息環境下交易的相對有利，因為私人資本對債務的依賴程度通常低於其他投資者。」

工業和物流業首次成為投資最多的行業，佔全球投資總額的四分之一，達到1,740億美元。2023年，工業物流、零售、酒店、養老院和護理行業在總投資中的份額均有所增加，寫字樓的佔比從2022年25%下跌到2023年的22%，居住產業的份額從30%收縮到24%。2023年，所有行業的總投資均錄得按年下跌，其中長者住屋和護理的跌幅最細（-28%）。

在2023年，寫字樓物業主導香港市場，港幣一億元以上的交易中佔32%，預計這趨勢將持續。發展用地緊隨其後，佔同類型市場交易的24%，而酒店和服務式公寓，以及零售物業各佔市場的15%。

萊坊大中華區投資部主管胡孝直分析當前投資市場的情況，他指出近年商業地產投資市場一直充滿挑戰，在高息和市場氣氛疲弱的情況下，回報率較低。然而，他強調住宅租賃市場有潛力，特別在政府取消樓市降溫措施後。

此外，酒店改造成學生宿舍的趨勢越來越流行，事實證明這對投資者來說利潤可觀。胡孝直認為，鑒於政府宣佈由2024/25學年起，將提高資助專上院校取錄非本地學生的限額一倍，再加上未來數月預期利息下跌，在這些利好的措施下有利投資者，令他們能夠享受穩定的租金收入和良好的投資回報。

2023年全球私人買家的情況略有不同。居住產業是私人資本的最大的投資目標，其次是工業、物流和寫字樓物業。對於高凈值人士來說，寫字樓的投資佔比在2022年落後於居住產業，在2023年重新成為投資首選。高凈值人士很可能因競爭減少，因此會在營運模式耗費時間較短的行業尋求收藏資產。

2023年，來自美國、加拿大和新加坡的投資者佔全球跨境商業房地產投資總額近半。然而，在全球前十大跨境資本來源中，只有阿聯酋（+349%）和日本（+156%）的投資額有增加。對於日本資本來說，2023年是跨境投資額創紀錄的一年，達到80億美元，買家受惠於國內債務成本大幅下跌、交易速度放緩和全球競爭減少。事實上，日本投資者是2023年第五大跨境資本來源國，並首次進入前十名。

法國的投資者是最大的私人跨境資本來源，2023年的投資額達到31億美元。2024年，法國私人資本主要瞄準歐洲資產，尤其是德國、西班牙、意大利和英國。香港特別行政區緊隨其後成為第二大私人跨境資本來源，2023年的投資額達到21億美元，按年大幅上升57%。美國投資者從2022年的領先位置跌至2023年十大私人跨境資本來源的第六位，其投資額按年下跌72%至13億美元。與此同時，來自西班牙的跨境資本是2023年高凈值人士投資的最大來源，它們投資的目標地為美國、愛爾蘭、荷蘭和英國的商業房地產。

倫敦是2023年跨境投資目的地金額最高的城市，投資額為76億美元。然而，紐約在海外私人資本排名榜上名列前茅，自2016年以來首次超越倫敦。對於高凈值人士來說，2023年的投資目的地有所不同，新加坡、柏林和都柏林都是吸引最多投資的城市。

四年來，首次有新的行業獲萊坊態度調查的受訪者青睞。在調查中，14%的被訪者表示有意在2024年投資居住產業，在各商業資產類別中的需求最大，當中以來自歐洲、中東、北美和亞洲的興趣最為濃厚。

醫療保健緊隨其後，在調查中13%的受訪者表示有意在2024年投資該領域。然而，由於庫存可用性、市場規模和競爭等因素，投資意欲並不等於交易宗數。對於高凈值人士來說，在過去10年，寫字樓、零售和酒店在內的傳統物業類型的交易佔比最大。

資料來源: 萊坊分析RCA數據和萊坊態度調查

*私人：企業權掌握在私人手中，其業務集中在營運、發展或投資商業房地產。

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