_香港住宅樓價和租金走勢繼續兩極化

鑒於商業氣氛疲弱和空置率高企，預計短期內大多數甲級寫字樓的業主將著眼於出租率而非租金。預計甲級寫字樓的需求將在2024年上半年穩定下來，下半年寫字樓交易將會回升。至於住宅市場，住宅樓價在過去一年呈向下趨勢，達至七年以來低位。我們依然認為政府應全面撤辣，以扭轉和刺激目前的低迷的市場環境。本港居民到內地跨境消費依然是本地零售業面臨的嚴峻挑戰。預計零售銷貨額將繼續改善，但短期內難以恢復到疫情前的水平。

甲級寫字樓市場

香港島

1月份，港島區甲級寫字樓整體平均租金持續下跌。港島區大部分子市場寫字樓租金均錄得下跌。中環甲級寫字樓的租金下跌幅度最大，按月下跌１.5%，按年下跌10.8%。中國內地企業的需求不斷增加，但大多數公司都在尋找中小型寫字樓空間。

鑒於商業氣氛疲弱和空置率高企，預計短期內大多數甲級寫字樓的業主將著眼於出租率而非租金。我們期望業主採用創新的交易方式和提供靈活性的租賃方案，同時擴大寫字樓設施的規模，以留住和吸引租戶。那些提供高品質、靈活性和便利設施的寫字樓將受追捧。我們預計甲級寫字樓的需求將在2024年上半年趨於穩定，下半年寫字樓交易將會回升。

九龍區

月內寫字樓租賃勢頭因需求停滯而受到影響。九龍東的寫字樓租賃活動依然活躍，電子和工程公司是主要的需求動力。

由於市場氣氛疲弱，寫字樓租戶在作租賃決定時往往更加謹慎。在考慮未來寫字樓租賃策略時，大部分租戶更傾向以吸引力的租金續租而非考慮搬遷。因此，寫字樓續租宗數主導月內的租賃市場。

政府和基建相關機構的需求不斷增長、大灣區新企業的成立、追求高質的寫字樓以及優化成本等正面消息推動寫字樓需求，我們預計農曆年後九龍區的寫字樓市場將逐步改善。

住宅物業市場

住宅樓價在過去一年呈向下趨勢，達至七年以來的最低位。去年12月，住宅整體樓價按月下跌1.4%。根據差餉物業估價署數據，全年樓價暴跌6.8%。

12月份樓價跌幅收窄，住宅成交量增加主要是由於12月中美國聯邦公開市場委員會（FOMC）召開了會議，這標誌著自2023年7月以來連續第三次暫停加息，並暗示2024年將減息三次0.75厘。

相比之下，隨著住宅需求增加，租金繼續攀升，整體租金按年上升6.6%，達至四年來最高。在這一年裡，政府各項人才計劃吸引海外及內地人才湧入本港，成為了租賃市場的主要需求。

豪宅市場表現堅挺，本月錄得數宗大額交易。市場預計未來財政預算案將推出更多支援措施。我們依然認為政府應全面撤辣，以扭轉和刺激目前的低迷的市場環境。

零售物業市場

儘管正值傳統的零售旺季，香港12月份的零售市場氣氛仍未改善。12月份零售業銷售總額按年增加7.8%至港幣363億，但零售總額的增長遜於預期。

相比之下，飲食業看到了一些曙光。2023年第四季餐廳總收入按年增長7.5%。酒吧和雜項餐飲場所的表現超越其他餐飲領域，收入分別增加19.7%和13.5%。

至於零售租賃方面，我們觀察到核心購物區的市場活動日趨活躍，有更多內地餐飲商首次進駐香港市場。法國奢侈品品牌愛馬仕（Hermès）擴充香港規模，計劃在銅鑼灣利園開設第八間分店，這宗重要租賃交易表明該奢侈品品牌對香港的零售市場和旅遊業前景樂觀。

至於投資市場，有業主勉強大幅調低零售物業的叫價，以減輕其貸款與租金比例，這對於有意以低水買入零售物業的投資者來說是一個難得的機會。

展望未來，我們預計零售商在擴大其市場佔有率時取態審慎。本地居民到內地跨境消費依然是本地零售業面臨的嚴峻挑戰。我們預計零售額將繼續改善，但短期內難以恢復疫情前的水平。

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