_2024年中國內地和香港物業市場展望
今午舉行的新聞發報會上，萊坊專業服務董事總經理陳致馨先生、萊坊大中華區投資部主管胡孝直先生、執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐、萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、大灣區商業物業服務部董事黃箬濱先生，以及萊坊董事及工業部主管陳文定先生，預測明年本港和中國內地樓市前景。
香港強拍門檻：
萊坊專業服務董事總經理陳致馨先生
近年官地供應有限，特別是位於市區的可發展用地，而市區重建仍受到地契條約及業權分散所影響，進度未如理想。建議政府進一步降低強拍門檻以釋出更多土地資源及加快市區重建。政府應優先處理樓齡較高的大廈，除了可考慮進一步降低樓齡介乎50至70年之間的私人物業的強拍門檻之外，亦可考慮更廣泛地降低非工業區的工廈重建強拍門檻，令更多業主有足夠誘因申請重建，同時推動投資者為市區重建賣力。
香港住宅市場：
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生
高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下，香港住宅市場持續低迷。 受到不利因素的影響，住宅價格已連續六個月錄得跌幅。 我們預計2023年全年住宅價格將下跌約 5%，一手和二手成交量約 43,000宗，創回歸以來新低。在經濟前景黯淡、未來加息或減息時間表不確定的情況下，我們認為減辣措施在短期內難以扭轉樓價下跌的趨勢。
展望2024年香港樓價走勢呈「L型」，上半年將繼續受壓，下半年相對平穩，全年一般住宅樓價下跌0-5%，豪宅樓價則維持平穩發展。預計一、二手總成交量輕微反彈約為48,000-53,000宗，其中一手成交佔30%。
政府的「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，預料明年一般住宅租金仍會平穩向上再升5-8%，而豪宅租金則上升3-5%。
預計2024全年政府賣地收入約港幣200-250億元，而全年補地價金額約港幣150-200億元。
香港工業物業市場：
萊坊董事及工業部主管陳文定先生
今年工業租賃市場在物流和汽車維修行業大量交易的推動下，一般工業物業和現代物流貨倉的租金都繼續錄得上升。今年第三季，一般工業物業每月平均租金按年上升11%至每平方呎港幣12.9元；而現代物流貨倉的每月平均租金達到每平方呎港幣17.4元，按年上升5.5%。
2023 年，收藏家、博物館和畫廊對藝術產品的需求隨著中港兩地通關而激增，帶動專業藝術品物流和存儲的需求顯著增加。一些樓面大、車路直到和高安全性的現代物流貨倉特別受到這些租戶追捧。
此外，與電動車相關的租賃需求不斷增長，尤其在葵涌、荃灣和沙田區的地廠，備受汽車維修租戶歡迎。
由於中美貿易戰持續，今年香港的貨物出口依然疲弱。我們預期週邊商品的需求疲弱，在不久的將來會繼續影響香港的出口表現。因此，我們預計2024年工業物業的租金將面臨壓力，也令空置率上升。
香港島寫字樓市場：
萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐
由於2023年影響香港房地產市場的許多不利因素將持續到2024年，我們仍然對香港寫字樓市場的前景不太樂觀。在市場情緒疲軟的情況下，新租賃需求有限。
高空置率持續影響港島寫字樓租賃市場，租金持續下跌。 鑑於2024年新增寫字樓供應量龐大，尤其在核心商業區大約120萬平方尺的新樓面面積，我們預期中環的空置率將進一步升至前所未有的高水平。
由於寫字樓租金下跌，租戶抓住機會尋找更優質或者地點更優越的寫字樓。 考慮到全球和本地經濟形勢，再加上內地市場沒有利好消息，在沒有任何正面因素的情況下，預計 2024 年寫字樓租賃需求將保持低迷。 我們預計2024年寫字樓需求將持續疲軟，港島區整體租金全年下跌最多3%。
九龍區寫字樓市場：
萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生
跟港島區不同，今年九龍區寫字樓市場已經在緩緩改善，錄得超過1萬平方呎的新租賃個案，較疫情時增加38％，逐漸追近疫情前的水平。 寫字樓租賃的支持動力主要來自四方面：公營機構及基建相關公司的擴充，大灣區引入的機遇，租戶對更高質素寫字樓的追求，及企業對租金成本的控制。
然而，目前的寫字樓需求只能支持租金從谷底回升，仍未能令市場復甦。在目前超過700萬平方呎的寫字樓一手及二手供應下，業主之間競爭依然非常激烈，他們都願意提供各式裝修補貼，租金和管理費折扣，以及靈活的租賃條款去吸引租客搬遷。
預計在此供求平衡下，2024年九龍區寫字樓市場將繼續回穩，整體租金有望輕微上升0-2％。
大灣區寫字樓市場：
萊坊大灣區商業物業服務部董事黃箬濱先生
隨著年初中港恢復通關，市場原先預期大灣區經濟會急速復甦，然而，主要寫字樓租賃市場如深圳及廣州等依然受制於供過於求的情況影響，復甦步伐較預期緩慢。
整體而言，香港企業在深圳及其周邊地區表現活躍，前海成為晶片、半導體和高科技企業的落戶點。而廣州依然是一個關鍵市場，尤其在珠江新城和琶洲地區，吸引不少跨境電子商務和生命科學公司進駐。但綜合兩地供需不平衡的情況，預計2024年深圳及廣州的寫字樓租金將下跌2-5％。
至於內地企業進駐香港的趨勢在2023年已經穩定下來。雖然未至於完全復甦，企業態度趨謹慎，但中小型寫字樓租賃的需求持續存在，特別在九龍高鐵站附近地區。我們預計內地企業將繼續在2024年在香港尋求機會，進一步整合大灣區的寫字樓市場。
香港投資物業市場：
萊坊大中華區投資部主管胡孝直先生
由於融資成本上升和利潤增長不足，今年整體投資氣氛較弱，交易金額按年下跌。從今年1月到12月，香港投資市場共錄得港幣422億元的交易，按年下跌35%。就物業類型而言，以寫字樓物業最活躍，佔市場交易的32%，預計在用家需求帶動下，寫字樓物業將繼續主導市場，其次是發展用地，佔市場交易的24%。酒店及服務式公寓和零售物業各佔市場的15%。工業投資有回落趨勢，僅佔市場交易的7%，而分層工業/倉庫資產仍受到用家青睞，需求主要來自迷你倉轉型。
展望2024年，我們預計銀主盤將成為市場的焦點，因為私募基金房地產投資者積極尋求分散投資到非核心資產以便融資。儘管私人家族、高淨值人士、租戶和國企對借貸不太敏感，但他們仍只願意購入折讓大的資產。預計2024年物業價值將繼續下跌，新盤庫存積壓，一手新盤的銷售量保持低位。我們預料用家將在2024年活躍起來，物業市場將走出低谷。
零售物業市場：
高級董事及商舖部主管麥海倫小姐
香港零售市場目前面臨著結構性的改變，尚未完全恢復至疫情前的水平。截至十月份，香港零售銷售總額為港幣3,360億元，與疫情前相比仍有一段距離。特別是一般服裝、皮鞋、手袋等消費項目未能回升，奢侈品消費也未見明顯增長。此外，餐飲業的收入在第一季度為276億元，第二季度為274億元，第三季度為271億元，表現均不理想。因此，零售業租戶對全年的表現持謹慎態度。
香港的零售市場表現不似預期；主要原因包括金融服務業表現不佳；影響了其他經濟領域的增長，直接影響市民收入，進而影響零售消費。另外內地遊客的消費減少；越來越少的遊客以購物為主要目的，以及香港居民選擇在深圳購物等因素的影響，導致零售銷售總額仍然偏低。儘管如此，隨著內地旅客增加和節日臨近，預計今年的零售業銷售額將有望攀升至約港幣4,130億元。
展望2024年，由於仍受到上述因素的持續影響，預計明年的零售銷售額只會輕微增長至港幣4,200億元。因此，我們預期香港的零售租金水平將維持穩定，但需要留意通脹的影響；租戶整體經營成本上升，可能令淨租金有下調的壓力。
我們建議通過提供靈活的租賃結構，建立穩固的業主與租戶合作關係。例如，可以加強推行Pop-up商店和收入共享模式，業主和租戶之間共同建立更具靈活性和風險承擔能力更高的租賃模式，以應對不斷變化的零售業態。
圖片說明: (由左至右)萊坊董事及工業部主管陳文定先生、萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐、萊坊大灣區商業物業服務部董事黃箬濱先生、萊坊專業服務董事總經理陳致馨先生、萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、萊坊大中華區投資部主管胡孝直先生