_2023年中國內地和香港物業市場展望
圖片說明: (由左至右)萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生、萊坊專業服務董事總經理陳致馨先生、萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐、萊坊投資部執行董事林嘯東先生、萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、萊坊大灣區商業物業服務部董事黃箬濱先生
今午舉行的新聞發報會上，執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐，高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生、大灣區商業物業服務部董事黃箬濱先生，投資部執行董事林嘯東先生，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生，預測今年下半年本港和中國內地樓市前景。
中國內地住宅市場：
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生
自今年年初以來，多個國內主要城市有鬆綁跡象，透過實行『一區一策』，放寬部分限購條件，並優化房地產政策，加上經濟自疫情受控後逐步回穩，對樓市發展有一定支持。預料2023年中國內地的實際GDP增長可回升至5.2-5.5%，但部分企業仍面對債務問題，繼續對內地非主要城市的經濟及住宅樓市表現帶來不確定性。預計2023年中國內地一線城市的樓價可錄得升幅，全年升2-4%，跑贏其他城市，而部分內地二三線城市的樓價將錄得輕微跌幅，按年下跌1-3%。
香港住宅市場：
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生
勞動人口規模不僅影響香港的經濟發展，同時亦跟樓價及住宅租金的關係密切。若然未來幾個月勞動人口規模沒有明顯回升，今年本港的住宅樓價及租金表現將較預期遜色。高息環境和新盤量增加等因素將壓抑樓價增長，住屋需求可能會在一段時間內受到入市成本上升而拖累。展望2023全年香港一般住宅樓價下跌0-5%，豪宅樓價則保持平穩。
自中港兩地通關後，整體成交量已明顯回升，特別是一千萬以下的中小型樓盤，但樓市需要更多的時間才能回復2021年時的高位。預計未來五年新供應，包括未售或者預售單位可達94,800個。因此，今年發展商依然以「去庫存」為主，相信發展商將會在第二季繼續推新盤，我們預計今年全年成交有望達至53,000至58,000宗，當中一手成交佔30%。
隨著香港的鐵路網絡基建日益完善，來往新界及市區的行車時間顯著縮短，新界與市區的中小型住宅呎價差距持續收窄 。2023年第一季，新界及市區的住宅呎價相差37%，預計到2026年，兩者的差距將收窄到20%。
考慮到香港現時的市況，加上大量囤積的貨尾以及市場的購買力，發展商投地仍會相當保守，影響政府賣地收益，預計2023全年賣地收入可達港幣350-400億元，較去年增加約20%。
香港島寫字樓市場:
萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶小姐
自中港兩地通關後，香港經濟開始慢慢復甦，但未能大量激活港島寫字樓租賃活動，而空置率高企持續影響整體香港島甲級寫字樓的租賃表現，租金在上半年仍未見回升。現時部分租戶尋求提升寫字樓環境去吸引及留住專業人才，又或許是搬遷到符合企業ESG準則的甲級商廈，同時亦有企業正在縮減租賃面積，在整體租金下跌的情況下仍見優質商廈租金受到支持。
直至2025年，港島區約有183萬平方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環和灣仔。由於中環的空置率依然處於較高水平，加上未來18個月充足的供應，租金仍有下調的壓力。短期內，部分業主會以減價去吸引租客，但相信租金再下調的幅度會遠較疫情時少。我們預計2023年寫字樓需求仍然低迷，整體香港島租金全年跌幅為3-5%。
九龍區寫字樓市場：
萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰先生
跟去年一樣，今年有不少新供應投入九龍區寫字樓，令市場出現供過於求的情況。然而，明年的情況將有所改變，2024年九龍區寫字樓供應將跌至67萬平方呎，少於過去10年平均年度吸納量的四成。九龍區寫字樓新供應的變化，令市場的目光投向去年和今年的寫字樓新供應，而非較長遠的未來供應。
新增的寫字樓供應中，以樓面面積較大的寫字樓最受歡迎。企業優先考慮成本，這依然是九龍區大部分寫字樓搬遷的主因，可提供樓面面積較大的甲級寫字樓受追捧，因為它們可以滿足租戶對於寫字樓質素、環境、社會及管治（ESG） 和空間效率的需求。可提供大面積和樓齡較新的甲級寫字樓的需求和租金穩定，而樓齡較舊或質素較差的寫字樓需求下跌和租金受拖累。因此，令部分業主計劃將物業升級或者活化。
在新冠疫情流行期間，寫字樓市場適應了「新常態」，九龍區甲級寫字樓的租金下跌至乙級寫字樓的水平。然而，這趨勢正在改變，甲級寫字樓經歷了需求反彈，重新拉開了甲級和乙級寫字樓的租金差距，我們預計在未來時間甲級和乙級寫字樓的每平方尺租金將相差港幣6至7元，回復至疫情前的「原來狀態」。
大灣區寫字樓市場：
萊坊大灣區商業物業服務部董事黃箬濱先生
今年首季，深圳寫字樓的新增供應達230,000平方米，目前市場供過於求，情況跟香港相似，而內地經濟動力尚未由完全恢復，因此在第一季的平均空置率高達20.20%，展望下半年的寫字樓租金將延續跌勢，空置率料繼續上升。廣州寫字樓市場和深圳市場發展趨勢一致，但寫字樓的供應量和需求量卻大不一樣。廣州第一季新增寫字樓供應有30,000平方米，淨吸納量則為21,000平方米，展望下半年的租金將輕微下跌。
在大灣區內，一些值得留意的產業包括生命科技，而保險和資產管理/家族辦公室將把握大灣區機遇擴展業務，料可推動區內的寫字樓租賃交易。
香港投資物業市場：
萊坊投資部執行董事林嘯東先生
雖然香港與內地通關，但首季買賣未見特別暢旺。2023年1月至5月，雖然投資市場共錄得97宗交易，交易宗數按年上升超過24%，但交易金額則下跌30%，僅達港幣318億元。本港息口高企依然影響投資氣氛，以至機構性投資者抱觀望態度，整體投資金額按年下跌。
至於物業類型方面，大手買賣以豪宅（54%）最活躍，其次為零售物業和酒店（各佔11%）。訪港旅客重返，零售業銷售額由低位回升，零售物業因而受投資者關注，預計豪宅和零售物業在今年下半年依然受追捧。寫字樓投資（10%）保持穩定，市場由用家主導。
總括而言，相信在今年餘下的時間，市場會調整，直至推出環球利率放寬政策，整體房地產投資金額才會重拾升勢。
零售物業市場：
高級董事及商舖部主管麥海倫小姐
近日，雖然本港零售市場的氣氛有好轉跡象，但由於本港旅遊業相關消費欠佳，零售商對擴充仍持謹慎態度。最新零售租賃交易集中在餐飲行業，以及畫廊、金融機構（包括銀行和投資者）和藥房等非一般零售商。
我們預計大部分的零售商將等待第三季尾才落實短期的商業計劃。然而，儘管市場氣氛有改善，但零售市場仍面臨壓力。我們預料零售租金將維持穩定，但由於核心地段的空置街舖數量減少，今年的街舖租金有可望上升達5%。
整體而言，香港零售市場仍處於不穩定狀態，需要一段時間才能完全復甦。儘管如此，零售商和業主必須保持警惕，適應多變的市場環境，以提高他們在市場上取得成功的機會。