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萊坊香港的最新消息

2018年中國內地及本港樓市展望

2017年11月30日

特首林鄭月娥首份施政報告集中著墨於房屋政策,又致力建立置業階梯。但樓市又再熾熱,有不少發展商亦加速推盤。在住宅供應充裕以及需求持續下,看不到有任何重大因素令樓價在今年大幅下滑,預計明年一般住宅樓價會上升5%。中國內地方面,十九大習近平強調了「房子是用來住而不是用來炒的」成為了房產的重點,同時亦意味著中央政府會加快和增加住房租賃供應。

 
今天下午於萊坊香港辦事處舉行的新聞發佈會上,萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文先生、萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅先生、萊坊高級董事和住宅物業代理部主管李敏賢小姐以及北京中房馳昊市場總監程亞南小姐預測明年本港及中國內地的樓市趨勢。
 
中國內地住宅市場表現:
  • 中央政府為了壓抑過熱的樓市,同時減低經濟對債務的依賴,繼續以去槓桿和緊縮信貸降低金融風險,房地產銷售及企業投資增幅將會減慢。但是2018年中國內地經濟增長應維持在6.5%左右。
  • 十九大強調「房子是用來住而不是用來炒的」成為了房地產市場發展的基調,目前內地有超過47個城市採取限購調控政策,預計明年樓市調控將會持續。
  • 自2016年第四季以「因城施策、因地制宜」的房地產調控政策實施以來,截至今年十月底,70個大中城市的15個熱點城市的樓價按年和按月漲幅都出現回落,因此,相信中央政策會持續實施,繼續推出針對不同城市發展的措施,並將擴展到其他樓市過熱的城市。
  • 今年內地住宅市場表現穩定,錄得樓價上升的城市數目按年輕微下跌。截至今年十月底,70大內地城市中,50個城市樓價按月上升。一二線城市樓價升幅兩極分化,截至10月份,二線城市例如北海的一般住宅樓價按年升幅(14.5%)最強勁,西安(13.7%)和揚州(12.0%)的升幅緊隨其後。相反,上海、北京等一線城市受樓市調控政策影響,兩城樓價錄得0.2%和0.3%的輕微下跌,深圳跌幅為全國最多,高達3.3%。儘管政府已有效地壓抑一線城市一般樓價,但一線城市的豪宅樓價增長依然強勁,特別是廣州。
  • 今年3月「粵港澳大灣區」的概念正式提出,目的使到兩地的經濟活動更頻繁,加速珠三角經濟的發展和合作,鄰近地區的樓價有機會跟香港進一步拉近,有助消化兩地的住房和投資需求。
  • 香港是粵港澳大灣區中最受跨境投資歡迎的地方,對於外資來說,香港的吸引力比內地一線城市深圳和廣州為高,預計大灣區經濟成熟的過程中,香港將會最受跨境投資者的青睞。
 
香港住宅市場表現:
 
  • 截至今年第三季,摩納哥豪宅價格已連續第十年為全球最高,一百萬美元在摩納哥僅能購買180平方呎的豪宅。而香港和紐約佔第二和第三位,一百萬美元分別可購買200和270平方呎的豪宅。
  • 在2016/2017財政年度,以金額計算港資和中國內地發展商在香港整體賣地市場(包括政府、港鐵及市建局招標)的比例各佔一半。但到2017/2018財政年度,港資佔超過90%。在中資在港搶住宅地皮後,港資發展商則積極購買中資尚未沾手的商業地皮,投資額十分龐大。在2017/2018財政年度至今,港資已買入7幅非住宅和3幅住宅用地,相反中資發展商僅買入4幅住宅用地。
  • 集中分析香港住宅賣地市場的情況,在2016/2017財政年度,港資和中國內地發展商在香港住宅賣地市場都十分活躍,以成交金額計算,達到港幣1,155億元。當中,內地發展商佔50%,相信中資比例會持續,但金額則大大減少。直到至今年11月中,內地發展商在香港投地總金額僅達港幣190億元左右,主要是由於中資向外投資多了限制,相信中資日後會比較選擇性和策略性投資。
  • 另外,內地買家亦追捧本地的豪宅市場。今年最大金額的首30宗交易的獨立屋和公寓中,內地買家佔35%,內地買家的比例跟去年輕微下跌。
  • 預料今年總住宅銷售量將達到約60,000宗,預計明年的住宅銷售量與今年相若,達到60,000-63,000宗。今年住宅樓市暢旺,以一手和二手住宅銷售金額計算,預計今年年底總成交金額為港幣5,500億元,比去年大幅上升達29%。現時市場由一手樓主導,買家以自住人士為主,只要一手樓的定價吸引並為買家提供優惠,買家大都傾向一手樓,預測明年一手樓成交宗數比例會維持30%或以上,成交金額則會佔約一半。
  • 截至今日,本港400平方呎以下的住宅單位佔存量31%,而未來小單位將持續主導市場,在2018-2022年間,約36%的新落成單位面積小於400 平方呎。面積在200平方呎以下,佔4%。
  • 在2018年至2022年,本港每年平均住宅落成量達20,000個單位,近60%的供應集中在新界區,相反港島新供應將少於10%。住宅供應充裕以及需求持續,以現時情況來看,看不到有任何重大因素令樓價在今年大幅下滑,預計明年一般住宅樓價會上升5%。內地資金持續流入香港豪宅市場,再加上豪宅供應追不上需求,相信明年豪宅市況暢旺並會追落後,樓價將會上升8%。
  • 另外,美國縮表短期而言,對住宅樓價影響有限。未來對香港樓市影響最大是地緣政治因素和中國國內經濟,相反息口對樓市的影響十分輕微。