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萊坊香港的最新消息

萊坊推出2018年《全球城市報告》

2017年9月28日

 國際房地產顧問公司萊坊剛發表2018年《全球城市報告》,探討40 個全球城市未來房地產發展趨勢。


要點:
•2017年第二季,香港摩天大樓的寫字樓租金已連續第四年排名全球第一。
•由2016年第四季至今年第二季六個月期間,香港寫字樓租金增幅排名全球第9位,錄得1.1%的租金增長。
•香港核心商業區優質寫字樓(即中環CBD)存量為全球主要城市中最少。
•香港優質寫字樓價格為全球最高,一億美元在香港僅可以買到17,727平方呎的優質寫字樓空間。
•香港要加強全球的競爭力,政府應積極推動和加快擴充中區CBD和發展九龍東CBD2,吸引更多企業遷入和進駐。
•預計香港於未來三至五年優質寫字樓租金水平仍會保持於全球首位。
•中環和九龍東CBD2寫字樓租金走勢兩極化的局面將持續。
•中國內地資金在香港地產市場的投資在今年下半年的投資活動會有所放緩,全年的總投資量應與去年相若。

全球商業房地產市場
 
超級城市 – 全球最好的城市經濟體是怎樣? 
 
•文化、 多樣性、 生活方式和吸引人才所提供的機會以及創新和創業精神。

彈性寫字樓市場
 
•合作空間正成為房地產領域重要的一部分。合作工作空間為企業家之間提供了一個非正式的網絡聯繫平台。WeWork現於12個國家設有190個共享辦公空間,並將在東九龍再添加一個新的中心。

科技和未來趨勢
 
•自2007 年以來,無可否定,科技和研發領先城市的表現超越其他地方。中國最大城市的表現令人鼓舞。2007年,我們大都認為上海是一個製造業城市,但現在上海正在迅速發展成為一個科技中心。以企業的收入計算,全球十大互聯網企業有三家是內地企業。
•電子和無人駕駛汽車的發展可能會改變房地產市場的面貌,影響車位的需求和新市鎮的發展。
 
全球資產市場
 
由於更多的資金流向房地產,我們預計主要經濟體以及超級城市將持續吸引最多市場活動,但投資者將繼續將目光投向回報更高和較少的競爭新興市場 ,如波士頓、 法蘭克福、 上海和馬德里。
 
摩天大樓指數
 
•摩天大樓指數分析 23 個全球城市樓高30層或以上商業大廈的租金表現。
•2017年第二季,香港摩天大樓的寫字樓租金已連續第四年排名全球第一,每平方呎年租金高達304美元(按年上升9%),租金大幅高於第二位的美國紐約曼克頓達88% ,比去年76%的租金差距更大。
•摩天大樓指數前十位的城市中五個為亞太區的城市,包括香港、東京、上海、新加坡和北京。
•由2016年第四季至今年第二季六個月期間,租金增幅最高的城市分別為多倫多(11.9%)、北京(7.6%)、墨爾本(4.6%)、三藩市(3.5%)和悉尼(3.4%)。香港排名第9位,錄得1.1%的租金增長。東京的租金保持穩定,上海和新加坡的租金更略有下跌。
 
全球寫字樓市場表現
 
•香港核心商業區優質寫字樓(即中環CBD)存量為全球主要城市中最少,僅相當於美國紐約(曼克頓)優質寫字樓存量的10%。在2020年前,預計中環新寫字樓供應都十分稀少。由於香港核心區優質寫字樓的供應緊張,香港優質寫字樓租金回報率僅為2%,為全球最低,低於其他大中華區城市上海(4.3%)和北京(4.5%)。
•預計到2020 年,馬尼拉 (+19.1)、 布里斯班 (+16.5%)、 新加坡 (+15.8%)、 曼谷 (+11.4%) 和香港(+10%) 優質寫字樓租金增長將領先,錄得雙位數的增幅。
•香港優質寫字樓價格為全球最高,一億美元在香港僅可以買到17,727平方呎(相等於每平方呎5,641美元)的優質寫字樓空間,價格大幅拋離第二位的東京。以相同金額,在東京可以買到31,282平方呎的優質寫字樓。
 
香港寫字樓表現和走勢

香港甲級寫字樓表現、租金和供應
 
•根據萊坊摩天大樓指數,香港的優質寫字樓租金為每年每平方英呎304美元,排名全球第一,並大幅拋離排名第二位的美國紐約曼克頓(每年每平方英呎162美元)為高。由於租金與其他城市差距較大和需求持續,預計香港於未來(三至五年)優質寫字樓租金水平仍會保持於全球首位。 
•香港優質商廈供應有限而需求持續,帶動中環甲級寫字樓的租金持續向上,我們預計中環甲級寫字樓的租金在下半年將上升2%至4%。相反九龍東CBD2未來寫字樓供應增多和空置率高,令租金持續面臨下行壓力,相信其租金在今年下半年將下跌3至4%。因此,中環寫字樓和CBD2租金走勢兩極化的局面將持續。
•香港要加強全球的競爭力,政府應積極推動和加快擴充中區CBD和發展九龍東CBD2,吸引更多企業遷入和進駐。
•2017年九月,中國內地資金在香港購買商業物業和發展用地的投資金額達至46.64億美元,按年上升48%。但由於內地企業對外投資受到不少資金流出的限制,預計他們下半年的投資活動會有所下跌,因此全年的總投資量應與去年相若。
•在2017年,中國內地企業佔中環總寫字樓租賃交易約13%,相對2008年僅佔5%,反映市場份額有明顯的增幅。
•在內地企業對外投資受限制下,預計2017年下半年內地企業投資香港寫字樓的情況會放緩,總投資金額將與2016年相若或輕微下跌。相信中資企業也會繼續選擇策略性地在香港投資。
•由於願意將香港優質寫字樓出售的業主有限,再加上在過去五年有不少中資機構已在香港買入寫字樓,因此相信在未來2-3年不會有大量整幢寫字樓買賣交易。