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萊坊香港的最新消息

施政報告房屋政策正面 但樓價依然高企

2017年10月11日

 特首林鄭月娥於今天發表上任後首份《施政報告》,房屋及土地規劃政策成為焦點,報告有提及工廈活化、港人首置上車盤、推出組合屋、綠置居及白居二恆常化、以及灣仔北會展業發展等。萊坊認為以上的房屋政策大方向正確,但計劃的成效有待時間觀察。

 
港人首置上車盤
 
萊坊執行董事陳致馨表示,萊坊同意政府以公私營合作建上車盤的政策,預料發展商有意把手上的未被批准改劃的農地與政府共同發展首置盤,更有望獲得優惠補地價發展,預計農地轉住宅用地的措施將會提供大量的住宅供應。但仍視乎政府計算補地價的方法和地政署審批改變土地用途所需的時間,由於參與計劃是完全自願性,建議政府與發展商及早在補價金額上和地積比率達成共識,並縮短補地價程序所需的時間。
 
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,在不影響公屋及居屋供應的前提下增加港人置業階梯,但政府應全面考慮不同階層的置業需要,審視公屋和居屋的政策和入息限制,以至輪候時間。首置上車盤鎖定家庭收入為港幣68,000元(上限)。但此入息收入在就業人口中僅佔小部分(約10%)。如果港人首置上車盤的供應量多,有機會影響細單位私樓首置客的市場。再加上若首置上車盤的位置偏遠,又受到轉售期的限制,其二手市場可能不太活躍,長遠而言業主有機會在持有首置上車盤的同時又再購入私樓變相做成浪費。因此,林浩文十分關心政府長遠推行計劃的可行性和執行力度。
 
此外,由於中小型發展商未來幾年主力推出細單位,萊坊擔心港人首置上車盤會對中小型發展商帶來壓力,因為相信計劃對大型發展商影響較小。
 
萊坊認為首置上車盤計劃要推行得成功,必須要有它吸引的地方,例如它所提供的優惠,會否比居屋更多?會否令更多業主容易上車? 
綠置居及白居二
 
萊坊認為將綠置居及白居二恆常化概念上是好,但供應量要足夠。因市場對公屋及基層需求大及輪候冊長,建議審視所有「置業階梯」,避免在樓市下滑週期時對私樓樓市影響。

活化工廈
 
萊坊高級董事和地產拓展部主管李家豪表示,施政報告中提及到改裝工廈以作過渡性房屋供應。在現有建築物條例的規範下,工廈的地積比率及採光要求等,與住宅均有相當出入,令此政策的可行性成疑。如推行此政策,先決條件是有關條例須先作出相應修改。
 
林浩文認為活化工廈可以鼓勵創意工業的發展和推動共享工作公間。活化工廈第一期鼓勵全幢改裝,第二期項目可以接受部分改裝。政府應積極研究怎樣處理工廈劏房問題、消防安全、其他非法用途、將工廠大廈出租增加短期住宅另類供應。
 
灣仔北會展業發展 
 
對於政府就灣仔現有會展中心一帶增建會展場地連酒店及甲級辦公大樓上蓋,萊坊估計要8-10年後才可成事。灣仔運動場重置估計在啟德體育城完成才可進行,加上三幢政府大樓搬遷需時,未必在今屆政府任期內能達成。
 
林浩文指灣仔北新建商業樓面配合港鐵灣仔北線,估計未來灣仔北寫字樓價會再上升10-15%。而三幢政府大樓搬遷將可釋放約2百萬平方呎的商業及會展樓面。
 
萊坊香港區商業部高級董事林護祥認為,灣仔北發展對寫字樓市場長遠發展屬健康。現時灣仔北甲級寫字樓市場供應緊絀,加上樓齡偏高,新供應配合中環灣仔繞道發展將帶動需求。長遠而言,區內新甲級供應對有意搬離中環甲級寫字樓租戶有一定的吸引力,有助帶動未來租金上升。
 
貨櫃組合屋
 
萊坊大中華區研究與諮詢部主管紀言迅同意政府協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋,以組合屋作為過渡性房屋,幫助輪候公屋的家庭作為過渡居所,提供短期房屋供應,協助劏房戶改善生活環境,短期舒緩迫切的住屋需求,同時為長遠建屋規劃換取時間。但此概念受建築物條例和成本所限,萊坊建議政府成立專責部門統籌地政署、規劃署和房屋署等部門進行深入研究,在符合經濟效益和安全條例的情況下解決房屋問題。