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萊坊香港的最新消息

中國內地投資者帶動全球跨境投資

2017年7月28日
萊坊推出最新的《活躍資本》報告,探討資本流入全球超級城市和市場受海外資金影響的程度。
 
報告重點: 
 
  • 全球房地產市場正踏入一個新局面,全球經濟環境轉強將令利率上升和部分貨幣升值。
  • 由於經濟表現和貨幣轉移,我們預計全球和本地投資者將目光集中在新興市場,令更多的資本投入如中國內地,印度,以及中歐和東歐的部分地區。
  • 中國內地已成為全球資本最重要的目的地。有部分內地投資者對外匯兌換感到有一定的困難。然而,再加上香港或者新加坡上市公司的投資者的資本來源將令內地維持穩定的投資流。
  • 在很多先進經濟體中,資本變得更加難以部署,我們將看到策略改變,從「交易轉手」到「持有」。導致房地產庫存量短缺,從而支持價格,令投資回報率收窄,反而促使投機業主進一步將物業出售。
全球資本流向:
 
  • 2016年,美國紐約吸引最多海外資本,達至163億美元,但大部分投資來自本地投資者,佔總投資的60%。
  • 其次為倫敦,2016年共吸引了159億美元的海外投資,佔總投資額的80%,成為最受海外投資者追捧的超級城市榜首。
  • 上海吸引了60億美元的海外資金,佔總投資額的18%,而香港則吸引了49億美元的海外投資,佔72%的總投資額。
  • 2016年,亞洲投資者的海外投資金額達670億美元,對比2007年只有190億美元。相反,英國投資者海外投資的份額相對小,2016年共錄得160億美元的海外投資,對比2007年有610億美元。
 
內地投資者的全球投資:
 
  • 2016年,中國內地資金佔全球跨境投資的11%,投資份額僅落後於美國的19%。
  • 在過去幾年,亞洲房地產投資者成為全球最重要的一群,新加坡、香港和南韓的投資額分別佔7%、5%和3%,晉身十大。
  • 內地投資者對於超級資產的慾望似乎難以滿足。但有部分資本市場目標投資地點,開始就中央政府加強控制資本外流和國內經濟健康問題,對中國對外投資的可持續性感到擔心。
  • 中國內地跨境投資量在十年間上升26倍。2016年,中國內地資本的跨境房地產交易額達266億美元,佔亞洲所有資本投資近40%,相當於國內本地投資額的一半以上。
  • 受城市的穩定性和深度所吸引,倫敦,紐約等門戶城市和其他超級城市1最受中國投資者歡迎。其他的重點城市,包括「一帶一路」的沿線城市,如新加坡和東南亞主要樞紐也將繼續吸引投資者的興趣。
  • 今年上半年,香港買家投資在倫敦寫字樓物業的金額達到22億英鎊,較去年同期的4.58億英鎊大幅上升。投資在倫敦的金額大幅上升無疑是因為今年首季完成了Leadenhall大廈的大額成交(11.5億英鎊)所推動。近日李錦記以12.825億英鎊購入倫敦地標商廈芬喬奇街20號,反映出投資者對倫敦房地產市場的慾望有增無減。
  • 萊坊大中華區執行董事和商業物業代理部主管夏博安表示,這一輪從香港輸出的投資包括本地資金和以香港為基地或上市的內地公司的資本。這些資金同時借助香港金融市場的優勢,包括資金自由進出,開放的國際市場,以及可以獲取融資的可能。由於香港受內地控制資本外流的影響較少,本港的內地企業可以從香港出發向海外投資。另一方面,由於香港商業物業升值潛力良好,本地市場已吸引了不少本港和內地投資者的青睞。
  • 萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出,幾年前全球資本市場上都擠滿了大型內地保險公司,大型發展商和國有企業(SOEs)。自2015年以來,我們看到私人集團或發展商在市場佔一定的地位。
  • 紀言迅補充,與同類國有企業相比,這類企業更為靈活,也能迅速作出決定和承受較高的風險。我們預計投資者對地標性物業的熱情會減退,而較成熟的投資者的投資行為則較有系統性。
 
私人投資者的數量日益增加:
 
  • 私人投資者在全球房地產的地位愈來愈重要。根據萊坊發表的《財富報告》,2016年,私人投資者佔全球商業物業交易宗數的27%。1/4的私人財富投資在房地產市場(自住物業和第二物業除外)。
  • 亞洲開始挑戰美國成為擁有最多超高淨值人士的地區。中國內地超高淨值人士的數目將繼續在亞洲領先,越南、斯里蘭卡和印度的超高淨值人士亦將見到有顯著的升幅。
  • 風險轉移、資產控制、匯率分散風險、全球化投資組合,以及私人投資者的投資動力,將持續成為私人投資者投資全球房地產市場的動力。最受追捧的市場將會包括那些有穩固根基、穩定租客需求、流動性和透明度的市場,超級城市1亦同時是投資者的首選。
  • 整體而言,物業依然成為最受私人投資者歡迎的投資產品之一。 
 
投資者要留意的地點:
 
  • 投資者繼續將目光投放在美國,但對於政策不穩定性、增加借貸成本、基建活動上升等因素愈來愈謹慎,該情況在一般商業物業和多户式出租住宅市場同時發生。
  • 我們預計全球資本市場的交投量將會較過去幾年低,受內地,韓國、日本、加拿大、卡塔爾、沙地阿拉伯、阿聯酋和挪威世界各地的買家支持,令市場依然維持穩定。
  • 愈來愈多全球大型投資者,受中國內地房地產市場流通性、透明度增加、以及核心城市的經濟情況所吸引,選擇投資該地產市場。
  • 全球投資者對沿海城市的需求將持續受全球投資者所帶動。另外,我們預計一些「勢頭城市」如美國奧斯汀、邁阿密、丹佛和西雅圖受惠於其富吸引力的創新和高科技行業,以及相關的房地產資產類別,令以上城市的資本市場表現強勁。
  • 至於歐洲,歐盟革命已經結束,而受倒退的壓力亦已顯得遙遠。歐洲地區開始有較廣和穩定的經濟增長、溫和通脹的預期和低利率環境,投資者的目光更廣,放在核心倫敦、巴黎、德國和北歐以外的城市。
  • 愈來愈多全球投資者在中歐和東歐尋求投資機會,除了因為價格吸引外,其基礎建設的改善亦對投資者有相當的吸引力。
  • 投資者將繼續追捧超級城市,特別是在有限的核心供應和租戶尋求價格吸引和有趣的新興地區。然而,在成熟的週期中,我們會緊密監督確保沒有過份發展。
 

*萊坊的超級城市包括洛杉磯、 紐約、 倫敦、 巴黎、 柏林、 上海、 香港、 東京、 新加坡和悉尼。