_儘管經濟前景富挑戰性 法律和金融行業帶動寫字樓租賃

萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析不同物業類型的表現。由於金融市況複雜，今年二月份，香港島甲級寫字樓租金錄得跌幅，儘管如此，法律行業卻有所增長。九龍區寫字樓市場受農曆新年假期影響而停滯不前，隨著低租金地點錄得更多交易，未來幾個月九龍區整體寫字樓租金可能會下跌。住宅市場有早期復甦跡象，一手住宅銷售和豪宅需求都有所增加。此外，零售商租賃勢頭日趨活躍，核心地段的零售物業特別受健康和保健行業青睞。

甲級寫字樓：

香港島

二月份，香港島整體甲級寫字樓平均租金持續下跌，按月下跌0.5%，按年下跌4.3%。儘管甲級寫字樓租金呈下跌趨勢，且本月沒有重大交易，但細面積寫字樓交易顯著增加。

由於金融市場日益複雜，法律行業的需求顯著增長，專業法律服務的需求增加。同時，金融行業仍然活躍，涉及商業保險經紀服務和另類投資公司的交易顯著。

政府在2025-2026年度預算中宣布，來年將不會推售新商業用地，讓市場有時間吸納現有供應。此外，政府正考慮將一些商業物業重新劃分作住宅用途。這些措施預計將穩定寫字樓市場的供需，並減輕租金壓力。

九龍區

由於農曆新年假期，九龍區寫字樓市場在二月份相對停滯，租戶延遲決定，交易主要為寫字樓續租。儘管寫字樓交易下跌，但搬遷的平均租金卻上升10%，租戶對尖沙咀等核心地段的興趣增加。然而，我們保守認為二月份的平均寫字樓租金增長僅代表暫時反彈，而非可持續的復甦。

九龍區寫字樓租金預計將在目前低位穩定下來，但復甦時間表依然不確定，因為主要業務線的需求疲弱。全面復甦將取決於地緣政治穩定和整體經濟狀況。九龍區的寫字樓業主之間會有更激烈競爭，提供更多優惠和租金折扣以吸引租戶，特別是較高空置率的新建物業。這種競爭環境為處於強勢地位的租戶創造更多機會，促進了市場內跟業主在續租前更長的時間開始討論續約條件和租約重構。

住宅市場：

住宅市場顯示出早期復甦的跡象。2025年初，香港住宅市場繼續面對樓價下跌的困境。二月份，住宅總銷售交易量下跌至3,200宗，按月下跌11.7%。然而，一手住宅銷售顯著回升，按月上升17%至900宗，結束了連續兩個月的跌勢。預算案調整從價印花稅的稅階，政府徵收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。新稅階令樓價低於400萬港元的新盤項目更能吸引買家的興趣，我們預計住宅交易量將增加5%至10%。另一方面，豪宅市場保持韌性，面積超過1,000平方呎的大單位需求強勁。

隨著市場普遍預期2025年會進一步減息，加上恒生指數有改善，買家變得更加活躍，從一手住宅市場交投活躍可反映。買家心態的轉變可能成為住宅市場的轉折點。隨著買家入市信心增強，我們預計住宅樓價將在今年上半年見底，邁向復甦之路。

零售物業市場：

儘管環境艱難，創新和健康行業正在獲得動力。一月底農曆新年以來，零售銷售繼續表現疲弱。一月份的零售業總銷貨價值的臨時估計增加至353億港元，按月增長7.6%，但按年下跌3.2%。

雖然傳統零售行業持續面臨挑戰，但創新和健康相關行業冒起，過去由大品牌和傳統零售商佔據的核心地段，現在開始有健康相關行業進駐。最近開幕的啟德體育園獲得附近購物商場和餐廳的積極反饋客流量和業務活動增加。考慮到體育賽事和體育園區提供的基礎設施，越來越多的零售商，尤其是健康和養生類別的商家，可能會抓住機會擴展其市場佔有率。整體而言，我們預計受另類零售商需求推動，零售租賃活動將增加，反映出零售市場的變化趨勢。