_儘管內地企業帶來新需求 香港寫字樓市場表現依然疲弱

萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析了不同物業類型的表現。港島區的甲級寫字樓繼續面臨挑戰，並努力應對租金下跌和空置率上升的問題。九龍區寫字樓租賃交易略有增加，但寫字樓交易金額繼續疲弱。在住宅市場，5月份整體住宅成交量下跌，一手住宅銷售則顯著按月下跌46.8%。根據最新的零售銷售數據，香港正努力面對消費者信心低迷、競爭力減弱和旅遊消費模式不斷變化的持續挑戰。

甲級寫字樓市場

香港島

港島區的甲級寫字樓繼續面臨挑戰，並努力應對租金下跌和空置率上升的問題。在所有寫字樓市場中，中環的甲級寫字樓租金跌幅最大，由年初至今已下跌了3.4%。

正面來看，內地企業對寫字樓需求回升，主要查詢寫字樓面積5,000平方呎以下的優質中小型寫字樓。

宏觀經濟的現況來看，我們預計政府在沒有提供任何支援措施下，今年下半年甲級寫字樓租賃需求將保持溫和。隨著核心地段的寫字樓租金持續下跌，我們預計港島區甲級寫字樓平均租金全年將下跌3%至5%。

寫字樓租賃市場表現疲弱，因此我們預計甲級寫字樓銷售市場將由用家和私人投資者主導。我們預計短期內大部分私募股權房地產基金和保險資本將繼續採取觀望態度。

九龍區

九龍區寫字樓租賃交易略有增加。5月份，由於一些公司在4月復活節假期後恢復商務活動，新增寫字樓租賃交易量按月增加約23%。

然而，寫字樓交易金額繼續疲弱。5月份平均寫字樓租金微跌至每平方呎港幣22.6元，連續第四個月下跌。寫字樓交易量的增加，但總交易金額下跌意味著交易的平均規模減少，再次證明租金進一步見底。

當市場錄得更多大規模的成交，成交量增加，租金和總交易金額預計將回升。

展望未來，九龍區寫字樓租賃市場能否觸底反彈，仍取決於供應過剩寫字樓的吸納速度。預計2024年九龍區市場的寫字樓租金將穩定增長0%至2%。

住宅物業市場

在過去三個月，共錄得7,000宗新盤成交，樓市撤辣效應和入市熱情漸漸減退。5月份整體住宅成交量下跌，一手住宅銷售則顯著按月下跌46.8%，達至1,934宗，但按年依然上升38.5%。一手新盤銷售主要受發展商以優惠價出售貨尾和在港鐵站附近新盤銷售所支持。

市場上持續出現大幅減價沽售物業的情況。東區藍籌屋苑一套737平方呎的單位，以港幣868萬元售出，比叫價港幣1,180萬元折讓了26%，較十年前的買價低約7%。

透過人才計劃湧入的專才支持本地租賃市場，帶動五月份的租金指數連續兩個月錄得0.9%的按月升幅和4.5%的按年升幅。

展望未來，不利的經濟和高息口環境將繼續為樓價帶來壓力。我們預計今年下半年的樓價將繼續下跌。由於大量未售的貨尾和缺乏利好因素，預計樓價要反彈將需要更長的時間。我們維持對今年樓價5%下跌的預測。

零售物業市場

香港零售業的銷售表現急劇下滑。2024年4月，零售業總銷售額為港幣296億元，按年下跌14.7%。最新的零售銷售數據表明，香港正努力面對消費者信心低迷、競爭力減弱和旅遊消費模式不斷變化的持續挑戰。

2024年首4個月零售銷貨額較2023年同期下跌4.7%，其中奢侈品銷售額按年下跌7.8%，達至港幣182億元。內地旅客佔香港旅客比例高，他們的消費習慣和旅行模式改變，成為了零售銷貨額下跌的主因之一。這些遊客現傾向於尋求「文化旅遊」，而不是傳統的購物。

曾經支付最高租金的奢侈品零售商現正首當其衝地面對市場低迷情況。由於奢侈品銷售表現欠佳，奢侈品零售商已調整其業務，預計不會進一步擴張，因此本港零售租金將保持低水平。

有些內地餐飲業品牌尋求機會推廣品牌和試探市場口味而落戶香港，但他們已開始感受到市場的挑戰。近日，有部分內地餐飲業品牌停業及提早退出本港市場。

零售物業投資機會仍然會取決於業主的意慾去調低物業的價格，從而為投資者提供滿意的租金回報。鑒於當前趨勢和零售動力不足，我們對今年零售銷售表現的展望保守，表現可能遜於2023年。由於零售表現欠佳，為香港零售租金增長蒙上陰影，我們預計整體零售租金將在今年剩餘時間維持平穩。

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