_萊坊推出《財富報告》（第十八版）

報告分析了不同的主題，包括財富分配、100個優質豪宅市場的樓價走勢、擠身最富有1%的人士的門檻、商業房地產投資，深入探討財富對投資和全球主要房地產市場的影響。

報告重點：

• 在所有國家和地區中，香港和中國內地的超高凈值人士數目將顯著增加，預計到2028年，將分別增加22.4%和47%（增幅為全球第二高）。
  
  
• 萊坊的態度調查探討客戶對於財富增長的態度。以中東客戶最有信心（取得4.41分，滿分為5分），緊隨其後的是亞洲（4.15分）。香港客戶的財富增長滿意度為4.03分，低於亞洲平均，反映出他們對2024年的財富增長不是那麼樂觀。
  
  
• 該調查發現，香港客戶置業背後的主要動機是投資。
  
  
• 在亞太區要成為最富有的1%人士，以新加坡的門檻最高，要擁有520萬美元，香港目前門檻為310萬美元。
  
  
• 香港超高凈值人士將其總財富約32%分配至主要和第二居所，這些物業平均超過四分之一位於香港以外地區。
  
  
• 全球超高凈值人士平均擁有3.7套房屋，但香港的平均低於此數，超高凈值人士平均擁有約3.28套房屋。
  
  
• 以呎價計算，香港的豪宅呎價連續第17年為全球第二，這反映香港豪宅的稀缺性和投資潛力。

財富分佈
資料來源: 2024年《財富報告》第10頁

超級富豪人數：資產淨值達三千萬美元或以上的人士

2023年，全球超高凈值人士 （UHNWI） 的數量由一年前的601,300人增加4.2%至626,619 人，增長扭轉了2022年的跌勢。

從區域來看，2023年北美超高凈值人士數量增長領先，按年上升7.2%，中東居第二位，超高凈值人士數量按年上升6.2%，非洲位居第三，按年增長為3.8%。至於亞洲則排行第五位，按年上升2.6%。拉丁美洲是唯一富豪人數下跌的地區（-3.6%）。

至於一些主要國家的表現，土耳其超高凈值人士的數目以9.7%增長在排名榜領先，其次是美國7.9%，印度6.1%，南韓5.6%和瑞士5.2%。

萊坊全球研究部主管Liam Bailey表示：「利率前景改善、美國經濟的強勁表現以及股市的大幅上漲有助全球財富創造。截至2023年底，超高凈值人士比前一年前增加4.2%，每天有近70名非常富有的投資者，令全球超高凈值人士的總數略高於626,619人。」

財富預測

萊坊預測，未來五年全球超高凈值人士將大幅增長28.1%，其中亞洲以38.3%的顯著增長領先。在所有國家和地區中，香港和中國內地的超高凈值人士數目將顯著增加，預計到2028年，將分別增加22.4%和47%（增幅為全球第二高）。

根據萊坊財富規模模型預測，預計到2028年的五年內，全球富豪人數將增長28.1%。雖然增幅正面，但這個增幅明顯低於2023年的過去五年的44%。調查指出客戶對於財富增長的態度，以中東客戶最有信心（取得4.41分，滿分為5分），緊隨其後的是亞洲（4.15分）。香港客戶的財富增長滿意度為4.03分，反映他們對2024年的財富增長不是那麼樂觀，其中46%的人認為今年財富只會輕微增加。這反映出過去一年香港股市和房地產市場表現不佳，整體經濟不確定性，影響了投資者對其潛在財富增長的信心。

對房地產的影響

萊坊全球研究部主管Liam Bailey指出：「愈來愈多富豪看好房地產。近五分之一（19%）的超高凈值人士計劃在今年投資商業地產市場，超過五分之一（22%）的計劃購買住宅。預測未來富豪增長會為投資者提供不同的機會，特別是一些發展商推出為迎合不同新晉投資者口味的項目。」

根據萊坊的態度調查，在香港，16%的受訪者表示他們的客戶在2023年置業，18%表示他們的客戶計劃在2024年置業，比例稍低於全球平均。該調查強調，香港客戶置業背後的主要動機是投資。在最近公佈的財政預算案中，香港政府做出了重大的決定，取消了三種印花稅。

萊坊董事及私募資產管理主管董荷斌表示：「政府取消印花稅的決定對國際買家尤其有利，因為他們在香港購買投資住宅物業時將不再面對額外的財務負擔和銷售限制。取消印花稅將提高香港對國際投資者和資本的吸引力，令香港的競爭優勢發揮得更好，對全球投資者更為有利，進一步鞏固香港作為領先投資目的地和國際財富中心的地位。」

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出：「香港特區政府最近撤銷所有住宅物業需求管理措施，我們預計2024年上半年市場氣氛將迅速回暖。新措施將有助引入更多全球資本，並帶動整體經濟氣氛和活動。住宅物業仍將是大中華區超高淨值人士追捧的房地產投資項目，我們預計豪宅市場的投資將大幅增加。過去兩年的房地產資產價格下跌，新措施將吸引更多來自世界各地的超高淨值人士入市買入供應罕有的超級豪宅。」

全球最富有的1%人士
資料來源: 2024年《財富報告》第13頁

萊坊《財富報告》指出要擠身全球最富有的1%人士要擁有多少財富。根據萊坊研究，實際上要成為全球最富有的1%人士比取得超高凈值人士身份更容易，門檻遠低於成為超高凈值人士的3000萬美元門檻。

歐洲城市佔排名榜的前列位置，摩納哥居榜首，要擁有1,290萬美元才能成為最富有的1%人士。緊隨其後的是盧森堡（1,080萬美元）和瑞士（850萬美元）。考慮到整體財富創造能力和地位，美國以580萬美元排名第四令人有點驚訝。至於亞太區，新加坡則以520萬美元的位居亞洲區首位，香港目前門檻為310萬美元。

國際住宅指數
資料來源: 2024年《財富報告》第32頁

萊坊主要國際住宅指數（PIRI）追蹤的100個市場中，80個市場的樓價持平或上升。2023年，豪宅樓價平均上漲3.1%。馬尼拉以26.3%的按年升幅居榜首，但去年增幅領先的杜拜豪宅（按年上升15.9%）則下跌一位。北美洲巴哈馬豪宅升幅（按年上升15%）排行第三位，葡萄牙阿爾加維和開普敦（升幅均為12.3%）位列前五位。

亞太區豪宅（上升3.8%）超越美洲（上升3.6%）成為全球豪宅表現最強勁的地區，歐洲、中東和非洲緊隨其後（上升2.6%）。陽光勝地的豪宅表現繼續超越城市和滑雪市場，平均按年增加4.7%。滑雪渡假村的樓價則按年上升3.3%，而指數所追蹤的豪宅城市樓價則平均上升了2.7%。

隨著市場適應更高的債務成本，銷售受到的打擊比樓價更大。倫敦、紐約、杜拜、新加坡、香港和悉尼的豪宅銷售額平均按年下跌37%。一些市場因加息速度快而令樓價下跌且出現回調（奧克蘭、首爾），而另一些市場則由於豪宅供應短缺（悉尼、新加坡）而令樓價和排名上升。一些市場受到政策和稅收變化、如香港放寬樓市，洛杉磯收緊樓市的影響，亦有市場受惠於大量財富湧入（杜拜和邁阿密）。

全球超高凈值人士將約29%的總財富分配到主要和第二居所。最有趣的是大約27%的受訪者的住所位於海外。由於香港的土地供應有限，而樓價往往高於其他面積較大的地方，香港超高凈值人士將其總財富的約32%分配至主要和第二居所。此外，值得注意的是，這些物業中平均超過四分之一位於香港以外。全球超高凈值人士平均擁有3.7套房屋，但香港的平均低於此數，超高凈值人士平均擁有約3.28套房屋。

100萬美元能買到多大面積的豪宅？
資料來源: 2024年《財富報告》第34頁

萊坊發布年度指南比較不同城市以100萬美元可以購買多大面積的豪宅。全球豪宅的樓價有顯著差異。杜拜的豪宅樓價較疫情開始時高出134%，但明顯落後於更成熟的豪宅市場，以100萬美元可以買到91平方米的豪宅，是香港買到面積的四倍。 

香港是全球最活躍的豪宅市場之一，雖然樓價最高1%的門檻可能低於其他市場。然而，香港的豪宅呎價連續第17年為全球第二，這反映香港豪宅的稀缺性和投資潛力。

萊坊香港高級董事及住宅物業代理部主管李敏賢表示：「在過去幾年，香港豪宅市場在經濟放緩和高利率環境下仍然保持了強勁的堅韌性。 鑑於香港政府取消了三種印花稅，預計豪宅市場的銷售活動將會回升，因為豪宅供應有限，但需求強勁。超級豪宅物業的稀缺性仍然對投資者具有巨大的投資吸引力。展望2024年，我們預期豪宅物業價格會上升0.5%。」

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