_萊坊發佈《香港酒店報告》

2023年是香港酒店業復甦，展現韌性和增長的一年。隨著香港在2023年初全面重開，旅遊業逐步復甦。儘管遊客回歸，但旅遊消費的復甦和國際遊客人數的反彈的速度較預期慢。

在疫情期間，酒店業資產價格顯著調整，吸引了不少對資產增值有濃厚興趣的投資者，改變酒店的業務模式作其他用途，例如共居生活或長期住宿。然而，在2023年，在高利率環境和全球經濟普遍不明朗的情況下，本地酒店業的投資活動變得低迷。

自邊境重新開放以來，香港旅遊業已有復甦跡象。然而，入境旅客，尤其是國際旅客的數目，仍遠少於疫情前的水平。2023年全年，國際遊客人數達到7,239,207人次，按年增加3,055%，但入境人數仍遠低於疫情前的14,109,325人。

市場表現

隨著內地遊客的穩步重返和國際旅客人數的溫和增長，酒店表現一直改善，酒店入住率和平均房價均錄得強勁增長。2023年全年，甲級高價酒店的入住率按年增長20個百分點至76%。同期，甲級高價酒店平均每日房價為港幣2,347元，按年上升37.5%。甲級高價酒店房價的強勁反彈表明，國際豪華酒店品牌在社交媒體和分銷渠道上的線上營銷活動更具吸引力和成效。

酒店投資市場

在2023年，香港僅錄得4宗全幢酒店交易，總交易額為港幣68億元，按年上升9.2%。酒店交易佔總商業交易額的17%，與商舖總交易額僅相差1個百分點。儘管投資市場疲弱，數據顯示，與其他商業領域相比，酒店投資市場較靈活，但我們相信高融資成本是市場交易較少的主因。

近年來，我們看到酒店改建為學生宿舍的趨勢普及，因為它們為投資者帶來可觀的回報。隨著非本地學生人數的大幅增長，市場表現強勁的情況下，租金收入穩定，學生宿舍的前景吸引。

投資者看準以合理的價錢收購中價酒店或壓力資產的機會，因為這些資產的售價通常低於全幢住宅物業。由於大學提供的學生宿舍數目不足，有些酒店已改建為學生宿舍或青年宿舍。

市場展望

鑒於今年旅客人數逐步回升及五星級酒店供應短缺，我們預計酒店入住率及平均房價將在短期內繼續回升。由於即將迎來的酒店供應有限，市場需求應該能夠吸納新供應，尤其是在主要旅遊區。預計甲級高價酒店將繼續跑贏大市。因此，每間可供出租客房收入（RevPAR） 將在 2024年繼續上升，繼續超越2019年，並有可能反彈到2018年的水平。

展望未來，我們預計酒店業將持續復甦，供需動力對市場有利。入境旅遊改善將推動市場勢頭，包括休閒和會議、獎勵旅遊、會議和展覽 （MICE） 遊客。

在酒店投資市場，甲級高價酒店和乙級高價酒店的表現持續優於中價酒店，使中價酒店資產價值受壓，繼而成為投資者改建為學生宿舍的目標。 然而，在高息環境和外圍經濟挑戰下，2024年上半年交易量低迷，投資氣氛謹慎。 最近統計數據顯示，美國通脹率顯著放緩，勞動力市場降溫，因此利率應該接近頂峰，美聯儲亦表示今年應降息三次。我們預計今年稍後將出現更多的中價酒店交易，酒店轉變業務模式的趨勢將持續，以應付新移民湧入的需求。

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