_2019年的萊坊《資本市場》報告

我司最近推出了2019年的《資本市場》報告。這報告深入探討商業地產跨境投資的來源和目的地，並指出塑造未來全球房地產投資的五個主題: 後週期投資、資本引力、重新創造資本，租賃取代擁有和數據的價值。

在過去12個月，亞太區對外投資的總額下跌34%（從880億美元下跌至570億美元），排名全球第三位，在北美（1,100億美元）和歐洲（1,040億美元）之後，部分原因是中國對外投資顯著下跌。在2019年第一季，新加坡超越香港，其對外投資錄得23%上升。根據我司的報告，新加坡已向中國內地、南韓、英國和澳洲投資超過40多億美元，包括了多宗有代表性的跨境交易。

就香港的情況而言，估計近日社會上的衝突及中美貿易戰壓抑香港的GDP增長和影響本地投資者的情緒。由於買家持觀望的態度和取態猶豫不決，香港本地的投資活動遲滯，但對外投資需求仍然強勁。儘管英國，特別是倫敦，都一直是香港投資者的傳統投資熱點，但英國脫歐的僵局影響了投資者的信心，令其他市場如新加坡成為投資者的焦點。展望未來，相信貿易戰將繼續影響本地市場，但英國脫歐的結局可能令投資者尋求長期安全避風港以增加其資本投資回報，從而令倫敦受到關注。

筆者估計中國對外投資的金額會繼續下跌，主要是因為中央政府控制資本外流而實施限制，相信這措施將最少持續到2020年。在過去12個月，亞太區資本外流，特別是新加坡，將其資本投資到西方市場的另類資產類別，同時減少對該區從前的核心的零售資產。

综觀而言，在2018年第一季至2019年第一季，中國內地仍是資本淨吸納國，並得到最多亞太區內最強勁跨境投資，超越澳洲。南韓成為亞洲唯一晉身全球跨境投資前十名的市場。近年中國內地市場日益成熟，吸引了投資者的目光，不僅成為了新加坡投資者的目標，也是美國私人股本和香港資本的投資目標。雖然內地的一線城市繼續吸引大部分資本，但一些投資者正在二線市場尋求投資機會。

我司亦探討了在市場過熱的環境下對房地產投資者的影響，爭論很多市場不會看到投資回報率可以達到近期高位。隨著貿易持續緊張和全球經濟不確定性加劇，許多亞太區央行在貨幣政策上立場溫和。在過去六個月，就有四家亞太區央行在2019年第一季GDP增長低於預期後下調了基準利率。再加上美國未必在短時間來會加息，雖然這將支持樓價，但考慮到週期的階段，越來越多尋求更高回報的投資者將目光投放到另類資產和邊緣市場，這令到全球許多地區的房地產市場存在不穩定因素。

以投資回報而言，「學生宿舍」（Purpose-built student accommodation）近年成為投資熱門項目。隨著全球大學生人數創紀錄，在過去三年，學生宿舍吸引了大量跨境投資，成為其中一個投資重點。根據我司編制的數據，在過去五年，亞太區市場在英國學生宿舍房產的投資增加了47%。今年4月，新加坡報業控股將其英國學生宿舍投資增加1.337億英鎊，令其投資組合在10個城市的20個資產項目中由1,243個床位增加到5,059個。估計學生宿舍在未来2、3年會持继增長。自2008年金融風暴後的「量化寬鬆亅政策，令到全球許多地區的房地產價格高企，投資者要在中、短期獲利，除「快、狠、準」外，對全球的經濟、政府政策及房地產佈局的了解及分析亦十分重要。

林浩文

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管

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